재개발, 재건축 사업진행절차-7. 관리처분인가

 사업시행자는 분양설계, 분양대상자별 분양예정인 대지 또는 건축물 추산액, 분양대상자별 종전의 토지 또는 건축물의 명세 등 신청서를 작성해서 30일 이상 토지등소유자에게 공람하고 의견을 청취한 후 시장·군수에게 인가 신청을 한다. 시장·군수는 관리처분인가 신청이 있은 날부터 30일 이내에 인가 여부를 결정하여 통보해 준다.

 관리처분인가 시에는 조합원의 그 구역 부동산의 사용·수익권이 조합으로 이전된다. 관리처분인가가 나면 조합에서는 통상 일괄로 명도소송을 진행한다. 빨리 이주해야 이자비용 등을 아낄수 있고 사업진행에 속도를 가할 수 있기 때문이다. 재개발사업은 공익사업인만큼 이주 시 조합원에게는 이주비와 이사비를, 세입자에게는 세입자 대책을 마련해 준다. 이 대책들은 뒤편에서 서술하기로 한다.

 집단대출(분양)의 중도금은 금융기관에서 대출 실행을 하는데 대출시에는 HUG(주택도시보증공사)에서 보증을 해주어야 한다. 2016년 11월3일 부동산 대책에서 재개발구역에서의 중도금 보증은 이주 후 철거가 끝나야 하겠다고 발표했다. 그래서 일반분양을 하기 위해서는 철거가 되어야 하므로 일반분양 일정이 늦어지고 있다.

관리처분인가 시 「주택임대차보호법」등 적용배제

 관리처분인가를 받은 경우에는 지상권, 전세권설정계약 또는 임대차계약의 계약기간에 대하여는 그 규정을 적용하지 않는다. 특히 「주택임대차보호법」과「상가건물 임대차보호법」은 민법의 특별법이지만 도정법에 의한 재개발사업이 관리처분인가가 났을 경우에는 도정법이 우선한다(특별법 위의 상위법이 된다)

- 관리처분계획이 인가를 받은 경우 지상권·전세권 설정계약 또는 임대차계약의 계약기간에 대하여 「민법」 제280조·제281조 및 제312조 제2항, 「주택임대차보호법」 제4조 제1항, 「상가건물 임대차보호법」 제9조 제1항의 규정은 이를 적용하지 아니한다.

「민법」 

- 제280조[존속기간을 약정한 지상권]① 계약으로 지상권의 존속기간을 정하는 경우에는 그 기간은 다음 연한보다 단축하지 못한다.(법 참조)

- 제281조[존속기간을 약정하지 아니한 지상권]① 계약으로 지상권의 존속기간을 정하지 아니하는 때에는 그 기간은 존조의 최단 존속기간으로 한다.

- 제312조[전세권의 존속기간]② 건물에 대한 전세권의 존속기간간을 1년 미만으로 정한 때에는 이를 1년으로 한다.

「주택임대차 보호법」 

- 제4조[임대차 기간 등]① 기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다.

「상가건물 임대차보호법」 

- 제9조[임대차 기간 등]① 기간을 정하지 아니하거나 1년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 1년으로 본다.

- 「주택임대차 보호법」은임대차계약기간과 관계없이 임차인이 원하면 임대차기간을 2년간 보장받을 수 있지만 관리처분인가를 받은 재개발구역에는 이 2년의 임대차기간을 보장받을 수 없다는 뜻이다.[지상권, 전세권, 「상가건물 임대차보호법」의 보장기간도 마찬가지. - 재개발구역 내 임대차의 경우에는 임차인에게 관리처분인가후에는 「주택임대차 보호법」에서 정한 기간을 보장할 수 없다는 내용을 인지시켜야 한다. 또한 '이주 요청시 즉시 이사를 해야하고 이사비 등을 청구할 수 없다.'는 내용을 특약으로 명시한다면, 대부분의 임차인은 이주 시에 적극 협조하게된다. 그러나 관리처분인가 전에 임대차계약을 하고 위의 특약을 명시한다고 하더라도 「주택임대차 보호법」이 강행규정이므로 임대차기간을 보장해 주어야 한다. 관리처분인가 이후에 임대차는 임대차기간으 보호받지 못한다.

사업시행인가 및 관리처분계획의 인가 시기조정

 정비사업의 시행으로 주변지역에 현저한 주택부족이나 주택시장의 불안정성의 사유발생 시 2년의 범위 내에서 인가 시기를 조종할 수 있다.

- 정비사업의 시행으로 인하여 정비구역 주변지역에 현저한 주택부족이나 주택시장의 불안정이 예상되는 경우

- 정비사업이 특정시기에 집중되어 주택이 일시에 멸실되고 전세난등 주택수급이 어려워질 것이 예상되는 경우

- 주거정책심의위원회의 심의를 거쳐 결정(주택시장 현황자료, 구청장의 주택수급계획 의견)

재건축 사업 절차도

2021.04.09 - [유용한 정보/부동산관련] - 재개발, 재건축 사업진행절차-8. 조합원 동·호수 추첨

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