재개발, 재건축 사업진행절차-6. 분양공고 및 분양신청

 사업시행자는 사업시행인가 고시일로부터 60일 이내에 개략적인 분담금 내역 및 분양신청기간 등을 토지등소유자에게 통지하고 분양의 대상이 되는 대지 또는 건축물의 내역 등을 일간신문에 공고하여야 한다. 분양신청기간은 그 통지한 날부터 30일 이상 60일 이내로 하여야 한다. 다만, 사업시행자는 관리처분계획의 수립에 지장이 없다고 판단하는 경우에는 분양신청기간을 20일의 범위 이내에서 연장할 수 있다. 대지 또는 건축물의 대한 분양을 받고자 하는 토지등소유자는 분양신청기간 이내에 사업시행자에게 대지 또는 건축물에 대한 분양신청을 하여야 한다.

- 여기서의 분양신청은 조합원들의 평형신청으로, 단순히 평형만을 신청하는 것을 의미한다. 동·호수 추첨은 관리처분인가 이후부터 일반분양 이전까지 이뤄진다. - 분양신청기간의 연장과 관련하여 국토부에 따르면, 분양신청기간에 이어서만 연장할 수 있다. 즉 분양신청기간 이후에 따로 연장하는 것은 불가능하다.

분양신청을 하지 아니한 자 등에 대한 조치

- 분양신청을 하지 아니한 자

- 분양신청기간 종료 이전에 분양신청을 철회한 자

- 관리처분계획에 따라 분양대상에서 제외된 자

- 분양계약을 체결하지 아니한 자(정관)

- 조합원에게 재정적으로 불리한 영향을 미칠 소지가 있거나 조합에 막대한 손해를 입힌 경우 조합총회에서 제명결의를 한 해당 소유권자(정관)

 위의 경우 관리처분계획인가를 받은 날의 다음 날부터 90일 이내 현금청산한다(2013. 12. 24. 이후 조합설립인가 신청분부터). 그 이전의 조합 설립인가 조합의 경우에는 현금청산자가 된 날부터 150일 이내에 현금 청산한다. 현금청산금액은 연체료, 기간이자, 청산에 소요되는 비용, 기투입한 사업비의 원리금 및 연체료 등을 가감한 금액을 반영하여 청산하고, 청산금 수령을 거부한 경우에는 법원에 공탁할 수 있다. 위 기간내에 현금으로 청산하지 아니한 경우에는 정관 등으로 정한 바에 의해 이자를 지급하여야 한다.

- 분양신청기간에 분양신청을 하지 않으면 현금청산자가 된다. 이후 추가 분양신청은 없기에 반드시 기간 내 분양신청을 해야 한다. 다만, 사업시행변경인가 시에는 이전의 분양신청을 무효화시키고 다시 조합원분양신청을 한다. - 경매로 재개발구역의 부동산에 입찰 시 분양자격 여부를 확인해야 한다. 또한 분양신청기간에 신청하지 않아서 현금청산자가 되었는지를 반드시 확인해야 한다.  - 소유자가 분양신청후 소유권 이전 시 매수자는 매도자의 지위를 그대로 승계받는다(매도자가 84형을 신청했다면 매수자는 그대로84형을  승계받는것이고 재분양 신청이 불가하여 다른 평형으로 바꿀 수 없다) - 분양신청 마감일까지 분양자격을 맞추어서 분양신청 가능(면적 90m2이상 : 서울, 60m2 이상 : 부산) - 분양신청을 마친 후 분양평형의 변경(59A 84A)은 원칙상 불가하나 관리처분인가 전에 조합에서 변경하려는 평형이 남아 있다면 변경해주는 조합도 있다.

분양신청 전 감정평가서 통보의 의무에 대한 여부

 도정법 제46조에 의하면 사업시행자는 사업시행인가의 고시가 있은 날(사업시행인가 이후 시공사를 선정한 경우에는 시공자와 계약을 체결한 날)부터 60일 이내에 개략적인 분담금내역 및 분양신청기간, 그 밖에 대통령령으로 정하는 사항을 토지등소유자에게 통지하도록 되어 있다.

대통령령으로 정하는 사항

-사업시행인가의 내용

-정보사업의 종류·명칭 및 정비구역의 위치·면적

-분양신청서

-분양신청기간 및 장소

-분양대상 대지 또는 건축물의 내역

-개략적인 분담금 내역

-분양신청자격

-분양신청 방법

-토지등소유자 외 권리자의 권리신고방법

-분양을 신청하지 아니한 자에 대한 조치

-그 밖에 시·도 조례가 정하는 사항(서울, 부산의 경우 : 분양신청 안내문, 철거 및 이주예정일)

 도정법에 의하면 분양신청 전에 감정평가서를 통보해야 한다는 조항이 없다. 이에 따라 몇몇 조합은 분양신청 전에 감정평가서를 통보하고 분양신청을 받는 경우가 있으며, 또 다른 일부 조합은 감정평가서 통보전에 분양신청 실시 통보를 한다. 실제로 본인의 감정평가액을 알아야 59형과 84형중 어느 평형을 신청할 지(추가 분단금을 얼마나 내어야 하는지 알 수가 없음)를 결정할 수가 있을 터이다. 하지만 감정평가액이 얼마가 되는지 알 수가 없는 상태인 현장에서는 상당한 혼란이 생기고 있다. 일부 조합원은 조합에 감정평가를 공개하라고 요청하지만, 조합측에서는 꼭 해야 할 의무가 없다고 거절한다. 그렇다고 분양신청을 하지 않으면 조합원자격에서 박탈되니 억울하지만 분양신청을 할 수 밖에 없다.

 이러한 불합리 때문에 2017년1월에 개정된 법에 의하면 분양신청 통보 시에는 감정평가금액과 분양대상자별 분담금 추산액을 공개하도록 하고 있다. 2018년 2월부터 시행(또한 사업시행인가 고시 후 60일 내에 분양공고 통지기간이 120일로 늘어난다)

- 분양신청전에 감정평가금액을 통보하지 않고 분양신청 하는것을 깜깜이 분양이라고 하는데, 이제는 사라지게 되었다. - 최초사업시행인가 후 분양신청기간 내 분양신청을 했는데 설계변경으로 인해 사업시행변경인가를 받게 되었다면, 다시 분양신청을 해야 되는가? 법원은 다시 분양신청을 하지 않은 자에게는 분양자격이 없다고 판결했다. 하급심판결이긴 하지만 사업시행변경인가 후 다시 분양신청을 할 경우에도 반드시 분양신청을 해야 한다.

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