재개발, 재건축 사업진행절차-3. 조합의 설립

 조합설립인가를 받기 위해서는 재개발사업의 경우 구역 내 토지등 소유자의 3/4이상 및 면적 1/2이상의 동의를 받아야 하고, 재건축의 경우에는 전체 구분소유자ㅣ의 3/4이상 및 면적 3/4이상의 동의를 받으면 각 동으 ㄴ구분소유자의 과반수 이상의 동의를 받아야 한다. 기존의 재건축사업은 구역 내 여러 동 중에서 1~2개 동이 반대로 인해 조합 설립이 무산되는 경우가 많았다. 1동은 학교나 지하철과의 접근성이나 조망권이 좋다는 것을 이유로 반대한다.(재건축 시에 동·호수 배정은 추첨으로 진행하기 때문에 1동에 거주하는 조합원이 다시 그 위치로 배정받는다는 보장이 없다.) 그래서 여러번에 걸처셔 각 동별 동의 요건이 완화되어 현재에 이르렀다. 

 조합이 설립되었다는 것은 곧 사업주체가 생겼음을 의미하며, 이는 사업진행에 탄력이 붙을 수 있음을 시사한다. 추진위원회의 임원들이 조합의 임원이 되는 경우가 대부분이고, 추진위원회에서 행한 업무와 관련된 권리와 의무는 모두 조합이 포괄승계한다. 조합설립인가를 받은 날로부터 30일 이내에 등기를 해야하고, 조합은 「민법」의 사단법인에 관한 규정을 적용한다.

조합의 임원

● 구성 : 조합장 1인, 이사, 감사

● 임기 : 3년 이하의 범위, 연임가능

● 내용

- 조합장은 조합을 대표하고 사무를 총괄하며 총회 또는 대의원회의 의장이된다.

- 조합장 또는 이사의 자기를 위한 조합과의 계약이나 소송에 관하여는 감사가 조합을 대표한다.

- 조합임원은 같은 목적의 정비사업을 하는 다른 조합의 임원 또는 직원을 겸할 수 없다.

- 조합원 수가 100인 이상인 조합은 대의원회를 두어야 한다.

- 조합장이 아닌 조합임원은 대의원이 될 수 없다.

조합임원의 구성은 조합장 감사, 상근이사, 사무장, 직원 등으로 꾸려지고 급여가 책정된다.

벌칙적용에 있어서 공무원 의제

「형법」제 129조(수뢰, 사전수뢰) 제130조(제3자의 뇌물제공), 제131조(수뢰후 부청처사, 사후수리), 132조(알선수뢰)의 적용에 있어서 추진위원장, 조합임원, 청산인, 전문조합관리인 및 정비사업전문관리업자의 대표자, 직원 및 위탁관리자는 이를 공무원으로 본다.

조합임원 등은 위의 「형법」적용에 있어서 공무원으로 보기 때문에 처벌 시 형이 상당히 무겁다

조합설립 동의서 재사용 특례(2015.09.01)

 조합설립인가 후에 동의서 위조, 동의 철회, 동의율 미달 또는 동의자 수 산정방법에 관한 하자 등을 이유로 다툼이 있을때, 당므의 경우 동의서의 유효성에 다툼이 없는 토지등 소유자의 동의서를 재사용 할 수 있다. 동의서에 다툼이 있는 경우 기존에는 동의소를 다시 받아야 했기 때문에 시간과 비용이 낭비되었다. 이러한 이유로 2015년9월1일 조합설립동의서 재사용 특례조항이 신설되었다.

- 조합설립인가의 무효 또는 취소 소송중에 일부 동의서를 추가 또는 보완하여 조합설립변경인가를 신청한 때

- 법원의 판결로 조합설립인가의 무효 또는 취소가 확정되어 조합설립인가를 다시 신청하는 때

토지등 소유자에게 기존 동의서를 다시 사용한다는 취지와 반대의사 표시의 절차 및 방법을 설명·고지할 것

-새롭게 설립하려는 조합이 추진하고자 하는 정비사업의 목적과 방식이 동일할 것

-조합설립인가의 무효 또는 취소가 확정된 날부터 3년의 범위에서 창립총회를 개최할 것

조합설립동의서 재사용 특례조항이 있음에도 불구하고 실제 구역에서는 동의서에 관해 소송의 빌미가 제공될 수 있어서 재사용하지 않고 다시 동의서를 받는 경우가 많다.

 

재건축 사업 절차도

2021.04.05 - [유용한 정보/부동산관련] - 재개발, 재건축 사업진행절차-4. 시공사 선정

재개발, 재건축 사업진행절차-4. 시공사 선정