건물관리 천재가 된 돌덩이주임-5부 체계적인 건물관리란 이런것이다(현장편) [06 건물 법정관리]

 신축건물 관리과장으로 입사한 후 1. 설비 및 장비 인수인계, 2. 입주세대 인테리어업체관리, 3. 입주자관리(소유자, 임차인), 4. 각종사건사고 등의 일을 처리하다보니 어느새 1년이란 시간이 순식간에 지나간 것 같았다. 과거에 시설주임동기들이 신축건물에 가지 말라고 했던 기억이 스쳐 지나갔다. 물론 바쁜 건 사실이지만 개인적으로는 40대 가장으로서 급여를 올리는 것이 중요했기에 몸이 바쁜 것은 중요하지 않았다. 개인적으로는 건물 관리일을 배운다는 것이 재미있다는 생각이 들었다. 

군대로 말하면 1년 정도 지났으니 상병 정도는 된 듯했다. 건물관리를 아주 잘하진 못해도 그럭저럭 혼자 할 수 있을 정도는 되었다고 생각했다. 하지만 병장처럼 모든부분을 알지 못하는 수준이었다. 주차장 신축건물에서 8개월 정도 혼자 관리를 하였지만 경험이 없었기에 그곳에서 건물법정관리는 진행하지 않았다는 것을 소장님을 통해 알게 되었다. 업체계약 관리현황표를 만들어 주시면서 종목별로 1년에 1회나 2회 업체를 선정해 관리를 해주어야 한다는 것이었다. 

업체계약관리현황

최초에 제일 먼저 진행해야하는 종목은 화재보험가입이었다. 건물 관련 화재 및 각종 사고에 대비하여 보험을 가입하는 것인데 법정의무가입을 해야 하며 1년마다 갱신을 해야 한다. 화재보험가입 이후 시설 관련 법정관리 항목은 소독용역이었다. 입사 후 3-4개월이 지난 후부터 소독업체와 계약하였고 기숙사 세대 내 소독, 사무실소독, 공장소독, 그리고 각종 공용부 집수정을 돌아다니며 소독을 했다. 법정관리라고는 하지만 특별한 기술이 필요한 분야는 아니라는 생각이 들었다.

[mix]돌덩이TV-건물소독영상(기계실+창고등등)[법정관리]

저수조청소는 6개월에 한번씩 1년에 2회를 시행해야 하는데 지금 일하고 있는 건물이 19년 7월 준공건물이라 법정관리이긴 하지만 하반기 저수조청소를 하기에는 비용이 아까와 보였다. 신축건물이라 대부분이 깨끗한 상태이기에 굳이 50만 원 정도 들어가는 청소를 하는 것은 법정관리 기준에는 해야 하지만 약간은 불합리해 보였다. 소장님도 그런 부분에 동의하시며 20년 상반기에 하는 것으로 결론을 내고 19년 하반기 저수조 청소는 건너뛰기로 하였다.

19년 3월경 저수조 청소를 원활히 하기 위해서는 작업 전날 저수조의 물을 1/3정도 빼놓아야 옆탱크로 물을 옮기면서 청소하기가 쉬운데 관련 노하우를 소장님께서 자세히 알려주셨다. 처음 준공 후에도 설명을 해주셨는데 잘 기억이 나지 않아 저수조 청소 전 다시 한번 가르침을 요청하였고 저수조 컨트롤러 앞에서 물 빼는 방법을 알려주셨다. 추후 기억이 날 것 같지 않아 소장님께 양해를 구하고 동영상으로 교육내용을 촬영하였다.

[mix]돌덩이TV-빌딩저수조 청소전 물빼기 셑팅하는 방법[시설관련]

건물준공 후 1년정도 돼 가니 건물법정관리를 해야 하는 항복이 다수 몰려 있었는데 그중에서 좀 낯설었던 것이 수질검사, 공기질검사였다. 공기질검사는 주차장 연면적 2000m 2 이상인 경우 실내공기질 관리자교육을 받아야 하며, 수질검사도 수도시설의 안전관리자 교육을 받아야 하는 것이 공통점이며, 수질검사는 화장실에 있는 물을 시험관에 담아 비닐에 담아가고 결과를 우편으로 알려주었다. 공기질관리는 장비가 필요했는데 2일 정도 주차장에서 위치를 옮겨가며 체크를 하였다.

 

[mix]돌덩이TV-아파트형공장 공기질 측정[시설-법정관리]

그래도 건물법정관리에서 가장 신경이 쓰이고 관리가 필요한 부분이 있었는데 소방시설 정밀점검이었다. 준공 후 1년 후에 소방시설 정밀점검을 받아야 하는데, 검사는 면적에 따라 일정이 결정되고 내가 관리하는 건물은 2일 동안 점검하는 것으로 일정이 잡혔다. 소방산업기사자격증(기계) 분야를 공부하고 있었는데 펌프성능시험을 직접 볼 수 있는 기회가 되어 좋았다. 백문이 불여일견[아무리 여러 번 들어도 실제로 한 번 보는 것보다는 못하다는 뜻] 책으로 보는 것보다 실제로 보니까 좀 더 쉽게 이해가 되었다.

[mix]돌덩이TV-소방시설관리사 펌프성능시험 영상자료(체절운전)[시설관련]

소방점검을 마치고 나면 소방관련 지적사항을 서면으로 통보해 주는데 소방업체에서 지적사항을 관할 소방서 제출한 후 소방서에서 관리대상 건물에 소방지적사항 공문을 우편으로 발송하고 접수된 공문기준으로 보통 2-3주 시간 내에는 보수를 마쳐야 한다.

소방점검 지적사항(좌), 소방점검 지적사항 조치내용(우)

승강기는 현대엘리베이터에서 공문을 보내주어 19년10월까지 무상기간이며 11월부터는 유지보수 계약이 필요하다는 내용을 접수받았고, 비교견적을 통해 현대엘리베이터가 아닌 기타 업체에 유지보수계약을 맺었다. 내가 경험한 신축건물 모두 현대엘리베이터로 설치가 되어있었는데 비교견적을 받아보니 가격이 너무 비싸 타사로 하게 되었으며 부품의 경우에는 준공 후 설치한 업체(현대)에서 무상으로 제공하기에 유지보수 비용이 저렴한 업체를 선정한 것이다. 승강기도 법정관리자 선임을 해야 하기에 온라인 교육을 받아야 한다.

돌덩이강사 승강기관리교육 수료증

정화조 청소는 1년에 1회 진행하여야 하며, 쉽게 생각했는데 야간에 주로 작업하며 새벽시간에 경비반장과 시설주임이 관리하에 진행하도록 하여야한다. 마지막으로 전기직무고시만 남았다. 2016년에 제정된 전기안전관리자의 직무에 관한 고시에 의해 우리 건물은 11층 이상 수전설비 750kw 이상이기에 법정관리대상에 포함되기에 전기안전대행업체를 통해 전기직무고시를 진행하였다. 

전기직무고시는 월간/분기/반기/년간으로 관리하게 되어있으며, 월간은 직무고시 월간검사대장을 자체적으로 양식을 통해 작성하면 되고, 분기/반기/연간은 업체를 통해 안전진단을 받으면 된다. 최초 월간점검을 작성해 본 경험이 없어 직무고시 계약업체 담당자에게 작성방법을 직원들에게 교육을 시켜달라고 하고 매월 직무고시 월간양식을 작성/보고 하고 있다. 

돌덩이TV-직무고시 월간점검표 작성방법[시설관련]

연간점검은 열화상부터 전기품질까지 점검을 하다보니 전문업체가 진행하여야 하며 내부적으로는 열화상까지는 가능할 수 있다는 판단이 들었으나 아무래도 외부에 맞기는 것이 좋겠다는 생각이 들었다. 개인적으로 전기직무고시 연간점검을 어떻게 하는지 궁금했었는데 돌아다니면서 점검하는 모습을 보고 내가 소장이 되어도 외부업체에서 소방 및 전기의 안전을 점검위탁하기에 기술적으로 부족한 부분이 있어도 큰 문제점은 없겠다는 생각이 들었다.

[mix]돌덩이TV-전기직무고시[연간점검]

2021/03/04 - [유용한 정보/취업관련정보] - 건물관리 천재가 된 돌덩이주임-5부 체계적인 건물관리란 이런 것이다(현장 편) [07 시설주임의 일상업무]

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