빌딩관리소장이 알려주는 지식산업센터 투자가이드[4장-지식산업센터 이것만은 조심하자-사업자형태와 대출에 관하여]

사업자 형태와 대출에 대하여   

    개인사업자와 법인사업자

    투자자라면 개인사업자와 법인사업자 중 어느 것이 유리할지 한 번쯤은 고민해봤을 것입니다. 현재 지식산업센터로 들어오는 투자자는 법인으로 주거용 상품을 투자해본 사람이 많습니다. 그래서 법인사업자를 내고 투자하려는 경향이 강합니다. 실질적으로 세금 측면에서 본다면 법인이 좋습니다. 그런데 과거 매출 기록이 없는 신규 법인사업자와 동일한 조건의 개인사업자가 있다면 은행은 이 둘을 다르게 평가합니다. 개인사업자의 경우 매출 기록이 없더라도 개인의 신용을 보고 대출해줍니다. 하지만 법인의 경우 매출 기록이 없을 때는 대출이 잘 안되며, 담보 대출 70%조차 힘들게 진행됩니다. 따라서 대출에 문제가 없다면 세금에서 유리하므로 법인으로, 그렇지 않다면 개인사업자로 투자하는 것이 좋습니다.

    참고로 과거 부동산 임대업으로 법인을 낸 경우, 그 사업자로는 지식산업센터를 분양받을 수 없습니다. 지식산업센터는 들어갈 수 있는 업종이 한정적이며, 부동산 임대사업자는 여기에 해당되지 않습니다. 업종을 추가해 지식산업센터에 맞는 법인을 만든다고 하더라도 신규 법인은 매출 기록이 없거나 미흡할 것입니다. 은행은 임대사업을 하기 위해 만든 법인을 걸러내며, 이런 유형에 대한 대출을 가장 꺼립니다.

    대출을 잘 받으려면?

2020년 12월 기준 지식산업센터의 대출은 70%가 담보 대출이며, 신용에 따라 10~20%를 더 받을 수 있습니다. 은행 지점장 전결 금액 최대 한도가 5억 원이므로, 대출 5억 원 미만에 신용등급이 3등급 이상이라면 빠르게 대출을 받을 수 있습니다. 대출금액이 5억 원을 넘어가면 추가적인 심사가 있어 기간이 더 걸립니다.

    요즘 지식산업센터 관련 대출 건수가 많아져 은행도 신용 체크를 신속하게 처리합니다. 그래서 예전에는 결과를 알기까지 며칠 걸렸는데 요즘은 1~2일이면 대략적인 결과를 알 수 있습니다. 하나의 은행에서 필요한 금액을 다 받을 수 없다면 2곳의 은행에서 나누어 받는 것도 방법입니다. 마치 마이너스 통장을 여러 개 만드는 것처럼 동시에 은행 2곳에서 대출이 가능합니다(담보 대출 제외). 요즘에는 은행의 서비스가 더 좋아져 대출자가 최저 금리를 원하는지, 아니면 금리가 조금 높더라도 대출을 많이 하는 것을 원하는지 등을 파악해 최대한 니즈를 충족시켜주려 하므로, 요구 사항이 있다면 적극적으로 이야기하는 것이 좋습니다.

    은행에서 제일 좋게 보는 것은 꾸준한 사업소득이므로 대출 시 소득금액 증명이 얼마가 되느냐가 가장 중요합니다. 투자자의 경우 부부 중 한 사람이 직장생활을 하고 한 사람은 소득이 없는데, 무소득자 명의로 지식산업센터를 분양받는 경우가 있습니다. 이 경우라도 무소득자가 개인사업자를 내면 80%까지 대출이 가능합니다.

    마지막으로 아파트에 투자하면서 기존의 대출이 많은 사람들이 있습니다. 이 경우 지식산업센터를 살 때 대출은 5억 원 미만까지 가능합니다. 하지만 대출금액이 더 크다면 처리가 어렵습니다.

    대출이 잘된다는 것은 동전의 양면과도 같습니다. 대출이 많이 나오면 소액으로 투자가 가능하지만 월수입의 상당량 또한 대출이자로 나갈 것입니다. 그렇게 되면 실제 소득은 미미할 수 있어 결국 꾸준한 임대소득과 시세 차익이 기대되는 곳에 투자를 해야 합니다.