어느 호실을 선택할까?
어느 지역에 어느 지식산업센터를 선택할지 후보를 추렸다면, 다음은 어떤 호실을 선택할지 결정합니다. 고려해야 할 핵심 요소를 살펴보겠습니다.
좋은 호실 선정 기준
핵심 요소 3가지: 높은 층, 남향, 코너
투자자 입장에서는 내 상품이 다른 상품보다 더 좋게 보여야 합니다. 그런 면에서 시각적으로 보이는 것이 중요합니다. 코너 자리가 더 개방감이 있고, 높은 층의 남향이 더 밝고 깨끗해 보입니다. 때로 실용성보다는 이런 이미지가 더 크게 어필되기도 합니다. 그런 면에서 인테리어와 맥락이 비슷합니다.
사실 향이나 층은 실제로 일하는 사람들한테는 크게 중요하지 않습니다. 주거가 아니기 때문에 남향이 아니어도 되며 집기나 기계에 햇빛이 닿는 것을 꺼릴 경우 북향을 골라 들어가는 경우도 있습니다. 다만 북향은 아무래도 난방비가 더 나옵니다. 제조형 드라이브 인인 경우에는 자동차 동선을 줄이기 위해 낮은 층을 선호합니다.
코너 자리는 발코니가 서비스 면적으로 주어지기 때문에 2개 발코니 또는 3개 발코니가 있는 경우 빛이 잘 들어와 환하며, 상대적으로 넓게 사용할 수 있습니다. 또 코너 호실은 분양가도 높기 때문에 요즘은 설계할 때 여러 번 꺾어서 많이 넣으려고 합니다([그림 6] 참조).
그림 6 ▶ 코너호실 지식산업센터 사진 예시
기타 고려 요소
• 전망: 한강이나 바다 뷰 등 드물지만 전망이 좋은 경우는 플러스 요소가 됩니다.
• 엘리베이터 앞: 엘리베이터 앞은 선호도가 갈립니다. 규모가 큰 회사일 경우 엘리베이터에서 나오자마자 멋지게 장식된 회사 출입문이 보인다면 마치 그 층이 다 그 회사 것같이 보이는 효과가 있습니다. 또 전시 효과가 필요한 곳도 엘리베이터 앞을 선호합니다. 그러나 북적거리는 것을 싫어한다 면 엘리베이터 앞을 비켜난 호실을 택합니다.
• 화장실 앞: 소음과 냄새 때문에 피하는 자리입니다.
• 낮은 층: 드라이브 인 시스템의 경우 차로 움직이는 거리를 최소화하기 위해 낮은 층을 선호합니다.
• 층고: 층고가 높으면 개방감이 좋습니다. 물건을 적재하기도 좋고 제조업체에서는 기계장치 및 호이스트(비교적 가벼운 물건을 들어 옮기는 기중기)를 설치하는 등 다양한 용도로 사용할 수 있습니다. 제조업이 들어오려면 높은 층고가 필수지만, 사무 용도로 사용하는 경우라면 너무 높은 층고는 잘 생각해야 합니다. 층고가 높으면 냉난방의 효율이 떨어지고, 전구를 갈 때도 고층 사다리를 사용해야 하는 등 유지 보수 비용이 많이 들 수 있습니다.
• 희소성이 있는 평형: 예를 들어 어떤 지식산업센터가 전용 20평대가 가장 많고 전용 10평대와 전용 40평대가 간간이 있으면, 전용 10평대와 전용 40평대를 희소성이 있다고 이야기합니다. 희소성이 있는 물건은 임대가 잘 됩니다. 과거에는 대형 평형이 주류를 이뤘기 때문에 소형 평형이 희소성 있었고, 현재는 대부분 소형 평형 위주이기 때문에 의외로 중대형 평형이 틈새로 여겨지고 있습니다.
• 인테리어: 이왕이면 인테리어가 되어 있는 호실이 좋습니다. 뒤에 나올 ‘인테리어로 수익률 높이기’ 편에서 상세히 다루겠습니다.
지하 호실
지하층에서 좋은 호실은 지상 건물의 밑에 있는 호실입니다. 지하층의 지붕에 해당하는 곳이 흙이거나 옆의 벽면이 흙과 닿는 부분이라면 아무리 방수 공사를 한다고 해도 습기가 올라올 수 있기 때문입니다. 엘리베이터나 계단은 지하부터 지상까지 연결됩니다. 따라서 그 주위는 습기가 적고 쾌적합니다. 지하층의 맨 바닥 층은 땅과 닿아 있는 곳입니다. 그래서 습기가 올라올 수 있고, 주로 주차장으로 구성됩니다.
투자자에게 좋은 호실이란?
분양가를 책정할 때는 평균 가격을 잡고 가장 낮은 곳과 높은 곳의 차이를 약 100만 원 정도 나도록 합니다. 앞에서 언급했듯이 사람들이 좋다고 여기는 남향이나 층이 높은 곳, 코너 호실 등은 분양가가 상대적으로 비쌉니다. 그러나 지식산업센터는 주거형 공간이 아니고 사무 공간이기 때문에 업무를 보는 데는 큰 차이가 없습니다. 따라서 분양 시 금액 차이는 시간이 지남에 따라 줄어듭니다.
그렇다면 투자자에게는 어떤 것이 좋을까요? 임대사업을 한다면 굳이 높은 층을 가지 않아도 되고 좀 더 저렴한 물건을 찾는 것도 방법입니다. 임대료를 조금 낮게 책정해 내놓는다면 저렴한 곳을 찾는 수요가 있기 때문에 이것이 수익률 측면에서 더 좋을 수 있습니다. 기업들의 수요가 확인되었다면 여러 전략 중 어떤 것을 택할지 생각해보기를 권합니다.
마지막으로, 매매가 상승 여력 등은 어느 호실을 골랐는지보다는 어느 지역인지, 어느 지식산업센터인지 등 상위 개념을 따라갑니다. 따라서 같은 금액으로 더 상급지를 갈 수 있는지를 매수 전에 반드시 체크하기 바랍니다.
참고도서 : 딱한번 읽고 바로 써먹는 지식산업센터 투자
