빌딩관리소장이 알려주는 지식산업센터 투자가이드[4장-지식산업센터 이것만은 조심하자-대출에 관한 모든 궁금증]

대출에 관한 모든 궁금증      

    제2금융권 대출도 괜찮을까?      

    사람들은 분양을 받을 때 계약금 10%는 본인이 준비해야 하니 신경을 쓰지만, 중도금이나 잔금은 대출이라 크게 관심을 갖지 않습니다. 중도금 대출은 시행사에서 투자자들을 대표해 금융사를 섭외하기 때문에 대부분 제1금융권에서 받을 수 있습니다. 그런데 건물이 커서 대출 규모가 커지면 2곳의 은행에서 빌리는 경우도 있는데, 이때 제2금융권이 섭외되기도 합니다.

    제2금융권에서는 신용 조회만 하더라도 조회자의 신용등급이 떨어집니다. 만약 여기서 대출을 받고, 얼마 후 다른 대출을 또 받을 일이 생긴다면 하락한 신용등급으로 인해 문제가 발생할 수 있습니다. 대출해주는 곳이 어디인지 확인하고, 제2금융권인 경우 신용 하락을 감수할 것인지 판단 후 진행해야 합니다.      

    계약금도 대출이 된다      

    최근 새로운 분양 방식이 생겼습니다. 예를 들어 분양가가 5억 원이라면 계약금은 그 10%인 5천만 원입니다. 일반적으로 계약금은 자기자본으로 내야 하는데, 이 중 1천만 원만 자기자본으로 부담하고 4천만 원을 제2금융권 등 신용 대출을 받은 후 그 이자를 분양대행사나 시행사가 해결해주는 방식입니다. 이것은 분양에 대한 의사결정을 더욱 쉽게 할 수 있도록 하는 방법이니 주의해야 합니다. 상황이 어떻게 변할지 모르므로 본인이 감당할 수 있는 수준의 대출만 받는 것이 바람직합니다.

대출은 어디서 받는 게 좋을까?      

    대출은 분양대행사에서 알아본 은행이나, 본인이 더 좋은 조건을 찾을 수 있으면 다른 은행에서 받아도 무방합니다. 집에서 가깝다고 집 근처 은행에 대출을 의뢰하는 경우가 있습니다. 같은 은행이더라도 주거 지역에 있는 지점보다는 지식산업센터에 입주해 있는 지점이 좋습니다. 지식산업센터에 대해 잘 모르는 은행 지점에서 신청할 경우 높은 대출이자가 나오거나 신청이 거부된 사례가 종종 있었기 때문입니다. 특히 같은 은행이라면 한 지점에서 내린 결정을 다른 지점에서 뒤집을 수 없습니다.

    대출 시 신용등급을 체크하는데, 짧은 기간에 여러 번 신용 조회가 들어가면 신용 점수에 영향이 갈 수 있습니다. 따라서 알아보는 곳은 세 군데 이내로 하고, 유리한 금리나 조건을 제시하는 곳을 택하면 됩니다.      

    대출 만기가 다가온다면      

    모든 제1금융권은 지식산업센터 구입 자금 대출 시 3년을 거치기간으로 둡니다. 대출기간이나 금리 부과 방식(고정금리, 변동금리 등)은 은행과 협의해서 정할 수 있습니다. 거치기간이 만료되면 현재 대출 받고 있는 은행에서 연장을 하거나, 다른 은행으로 바꾸어 원 대출을 상환한 후 신규 대출을 받으면 됩니다.      

    대출 연장하기

    과거에 대출을 해주었을 때보다 해당 지식산업센터의 시세 차이가 별로 없고, 해당 건물에 공실이 있으면 리스크 관리 차원에서 은행이 일부 상환을 요구할 수 있습니다. 이와 반대로 시세가 올라갔다면 일부 상환을 하지 않아도 대출 비율이 줄어들기 때문에 은행이 상환 압박을 할 이유가 없으며 자연스럽게 대출기간 연장도 가능합니다.      

    대출 은행 바꾸기

    은행들의 대출 전략이 매번 바뀌기 때문에 어느 은행이 좋은 조건을 제시하는지 알아봐야 합니다. 예를 들어 연말이라 실적이 중요한 곳이 있을 수 있고, 전략적으로 지식산업센터 대출에 호의적인 시기가 있을 수 있습니다. 따라서 대출 만기가 도달하면 은행별로 대략적인 예상 금리를 알아보고 대출 은행을 선정해야 합니다.

참고도서 : 딱한번 읽고 바로 써먹는 지식산업센터 투자