개발 호재가 있는 곳
주변에 개발 호재가 있다면 기대감으로 인해 부동산 가격이 올라갑니다. 특히 교통 호재나 일자리를 만들어내는 기업의 이전, 증축 등은 큰 영향을 미칩니다. 앞에서 보았듯이 서울, 그중에서도 강남과의 거리가 중요하기 때문에 강남을 통과하는 지하철역 신설은 최고의 개발 호재입니다.
개발 호재가 있는 지역은 토지 가격이 올라가고, 그에 따라 지식산업센터의 분양가도 올라갑니다. 한 곳의 분양가가 올라가면 지식산업센터 간에도 갭 맞추기를 하는 경향이 있습니다. 따라서 주변에 더 이상 지식산업센터 개발이 안 된다거나, 특정 지역에 나 홀로 지식산업센터가 있는 경우는 대부분 시세 상승에 한계가 있습니다.
구로동과 가산동에 걸쳐 있는 서울디지털산업단지가 좋은 예입니다. 초기에는 지식산업센터가 구로동에 많이 들어왔고 가산동은 상대적으로 낙후되어 있었습니다. 구로동에 있는 기업들에 가산동에다 분양을 받으라고 권유하면 “그렇게 발전하지 않은 시골로 왜 가라고 하느냐.”라고 할 정도로 두 지역은 격차가 났었습니다. 당시 구로동의 분양가는 가산동 대비 1.5~2배 정도였습니다.
이제 구로동은 더 이상 지식산업센터를 지을 만한 토지가 거의 없습니다. 신규로 개발되는 물량이 없다 보니 가격 상승 모멘텀이 적습니다. 이에 반해 가산동은 개발이 안 된 토지가 많았기 때문에 지속적으로 신축 지식산업센터가 들어왔고, 그때마다 신규 분양 가격은 올라갔습니다. 2021년 초 기준 가산디지털산업단지의 분양가는 구로디지털산업단지의 분양가를 따라잡기 시작했습니다. 향후에는 면적이 큰 가산디지털산업단지가 더 우위를 점할 것으로 예상됩니다. 이렇게 봤을 때 개발 호재가 있는 곳, 그리고 그 호재로 분양가를 올려 새로 지식산업센터가 들어올 수 있는 개발의 여지가 남아있는 곳이 투자 측면에서 좋습니다.
공급 물량이 적은 곳
공급 물량이 많으면 매매가와 임대가 모두 주춤하거나 떨어집니다. 특히 지식산업센터는 기업체만 사용할 수 있고, 기업은 이주가 쉽지 않기에 공급 물량이 많으면 임대 시 많이 고전합니다. 간혹 1년 이상 공실인 곳도 있습니다. 이와 반대로 해당 지역에 반드시 거점을 두어야 하는 기업체들이 있기 때문에 공급 물량이 적으면 매매가와 임대가가 상승합니다.
지자체 입장에서는 지식산업센터가 들어오는 것을 환영합니다. 기업체를 유치해 세수를 확보할 수 있으며, 일자리를 만들어 지역 경제에도 도움이 되기 때문입니다. LH(한국토지주택공사) 입장에서도 택지를 분양할 때 지식산업센터가 들어갈 용지는 높은 가격에 매각되기 때문에 선호합니다. 이런 택지개발지구의 지식산업센터는 거의 같은 시기에 건설하고 입주합니다. 따라서 많은 호실이 임대용으로 동시다발적으로 나오기 때문에 임차할 기업을 찾는 데 어려움을 겪을 확률이 높습니다.
현재로서는 투자자의 유입으로 분양이 매우 잘되고 있기 때문에 지식산업센터 공급은 단기간에 줄지 않을 것입니다. 아직까지 지식산업센터를 모르는 투자자가 많지만, 그럼에도 그 저변이 지속적으로 확대되면서 새로운 수요가 창출되고 있습니다. 이렇게 시장이 좋을 때는 더 많은업체가 사업 시행을 서둘러서 하므로, 앞으로도 지식산업센터는 훨씬 더 많이 지어질 것입니다.
지속적으로 공급이 많을 때 시장은 스스로 자정 능력을 갖습니다. 일반 투자자는 실제 공실을 겪고, 눈으로 임대가 안 된 공실을 확인한 후에야 비로소 상황을 깨닫고 투자를 멈춥니다. 그렇게 분양 시장이 얼어붙습니다. 시장에서 공급 과잉으로 분양이 안되는 시기가 와서 시행하는 사람들이 행보를 멈추어야만 공급이 줄어들 것입니다.
빌딩관리소장이 알려주는 지식산업센터 투자가이드[3장-무조건오르는 지식산업센터 투자법-어떤 지식산업센터를 선택할까?] (tistory.com)
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