돌덩이과장의 건물관리 이야기[4장 06 건물의 문제점을 정확히 분석할수 있는 방법?]

 시설/건물 관리분야에서만 40년 이상 경력을 가지신 소장님과 일을 하고 있다. 돌덩이과장은 2017년 9월 시설기사부터 시작하여 경력 21년 기준 시설관리 5년차로 지식산업센터 관리과장을 맡고있다. 지식산업센터 이전에 광명역 00주차장 건물관리팀장으로 1년 정도 근무를 하였는데 건물관리 총괄을 처음 하다보니 어디서부터 어떻게 관리를 해야할지 좀 막막했던 기억이 난다. 시설/건물관리를 잘 하는 비법이 있다면 어디서든 빨리 배우고 싶었다.

나는 문제가 일어났을 때 해결점을 찾고 싶으면 너무 복잡하게 생각하지 말라는 이야기를 하고 싶다. 답은 의외로 간단한 곳에 있었다. "내가 관리소장이라면 이런 건물처럼 관리하고 싶다"라는 느낌이 드는 건물을 벤치마킹 하는 것이다. 건물을 관찰하다 보면 금연표지같은 부착물부터 화장실 등을 둘러보면 대략 외관상으로 보이는 건물관리가 어느 정도 되는지 알 수 있다.

건물관리에서 기술적인 부분은 일단 파트별로 분류하면 전기/소방/기계 3파트로 나눌 수가 있다. 먼저 전기적인 측면에서 건물관리인의 기술적인 관리수준은 솔직히 수변전실 관련은 점검 정도이며 공용부 LED전등보수, 간단한 차단기 교체, 누전관련 대응 등이며 큰 문제가 발생되기 전에 일일점검을 통해 유관 점검하는 정도이다. 그나마 대기업은 내부에 시설관련 부서가 별도로 있어 열화상 측정, 전기품질관리 등 좀 더 안정적인 설비관리를 하고 있는 형태였고, 대부분의 일반 건물들은 외부업체에 관리를 맡기는 형태로 일일점검일지를 작성하며 유관점검 및 발전기 가동정도의 관리형태만 가능한 정도였다. 그래도 근래 2016년 부터 전기직무고시제도가 생겨 전기의 안전관리가 외부기관을 통해 열화상, 전기품질관리등이 월, 분기, 반기, 연간으로 구분되어 체계적으로 관리가 되고있다. 

소방같은 경우는 건물의 규모에 따라 R형수신기관리, 소화기 일일점검, 유도등 점검등 방재실에서 직접 관리하며, 소방점검업체에서 1년마다 1. 작동기능점검, 2. 종합정밀점검을 통해 소방시설관리사가 전문적으로 시설을 점검해 주기 때문에 소방관련 문제점을 정확히 분석할 수 있다. 중요한 것은 점검을 통해 나온 지적사항을 관리실에서 얼마나 잘 처리하는냐에 따라 건물의 소방안전이 잘 지켜질 수 있다는 것이다.

아래는 시설/건물 관련하여 각종 법정관리 항목을 정리한 내용인데 건물의 문제점을 정확히 분석할 수 있는 방법은 결국 법정검사를 신뢰할 수 있는 업체에서 정기적으로 항목을 누락하지 않고 점검을 받고 그에 따른 문제점을 내부적으로 분석하여 소장님 지시에 따라 시설주임들이 1일 점검을 꾸준히 성실히 관리해 준다면 특별한 문제없이 건물관리를 할 수 있을 것이라 생각한다.

시설/건물관련하여 각종 법정관리항목

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돌덩이과장의 건물관리 이야기[4장 07 부서간에 상호 신뢰할 수 있는 조직으로 만들어라]