비사업용 토지와 비교과세의 실체

토지가 생산적으로 사용되지 않으면 비사업용 토지로 구분되고 이에 대해서는 2017년부터 장기보유특별공제를 적용하는 한편 16~52%의 중과세율을 적용한다. 이하에서는 토지매매업에 대한 세금문제를 알아보기 전에 비사업용 토지에 대한 양도소득세 과세 방식부터 먼저 알아보자.

K씨가 보유하고 있는 토지의 양도가액은 3억원이고 취득가액은 2억원이다. 보유기간은 10년이다. 물음에 답하면? 단, 양도시점은 2018~2019년을 기준으로 하며 기본공제 등은 반영하지 않는다.

물음1: 이 토지가 사업용 토지라면 양도소득세는 얼마인가?

물음2: 이 토지가 비사업용 토지라면 양도소득세는 얼마인가?

위의 물음에 대해 순차적으로 답을 찾아보면 다음과 같다.

●물음1의 경우

●물음2의 경우

비사업용 토지에 해당하는 경우에도 장기보유특별공제를 적용받을 수 있다. 단, 2018년에 양도하는 경우 30%, 2019년에 양도하는 경우 세법개정으로 20%를 공제받는다고 하자. 세율은 2년 이상 보유 시 16~52%를 적용한다.

물음1의 경우와 비교하면 340만원 정도의 세금이 증가하게 된다. 이는 장기보유특별공제율의 변경에 따른 차이에 해당한다. 2019년부터는 한해에 2%의 공제율을 적용하고 있기 때문이다. 2018년의 경우에는 한 해에 30%를 공제했다.

비사업용 토지에 해당하면 세법상 불이익이 발생할 수 있다. 그렇다면 비사업용 토지는 어떻게 구분하는지 대략적으로 살펴보자. 자세한 내용은 소득세법 제104조의 3을 참조하기 바란다.

1. 농지

농지는 '재촌+자경+도시지역 내 주·상·공 이외의 지역' 요건을 충족하면 사업용 토지에 해당한다.

-위 요건을 충족하지 않으면 원칙적으로 비사업용 토지에 해당한다. 다만, 「농지법」에서 소유가 인정되는 토지(주말 체험영농 소유농지로서 세대 당 300평 이내, 5년 내 양도하는 상속·이농농지 등), 종중소유농지(2005.12.31 이전까지 취득분에 한함)등은 중과세에서 제외된다.

2. 임야

임야는 재촌요건을충적하면 사업용 토지에 해당한다

-위 요건을 충족하지 않으면 원칙적으로 비사업용 토지에 해당한다. 단, 상속20년이상 소유한 임야·종중임야는 사업용으로 의제한다.

-공통적으로 사업용 기간기준을 충족해야 한다.

3. 목장용지

목장용지는 '축산업 영위+도시지역 밖+가축별 기준면적' 요건을 갖추면 사업용 토지에 해당한다.

-위 요건을 충적하지 않으면 원칙적으로 비사업용 토지에 해당한다. 단, 상속 20년이상 소유한 목장용지는 사업용으로 의제한다.

-공통적으로 사업용 기간기준을 충족해야 한다.

4. 나대지

나대지는 원칙적으로 비사업용 토지에 해당하나 다음은 예외적으로 사업용 토지로 본다.

-재산세 비과세, 감면, 분리과세, 별도합산과세토지

-종합합산과세대상통지 중 사업·거주에 필수적인 토지(휴양시설업용 토지 등)

☞ 재산세가 종합합산과세되는 토지는 원칙적으로 비사업용 토지에 해당한다. 하지만 사업이나 거주에 필수적인 토지는 비사업용 토지는 비사업용에서 제외한다. 다만, 사업영위를 가장할 우려가 있는 토지에 대해서는 수입금액 비율(주차장업은 토지가액의 3% 이상이 되어야 한다)을 적용해 중과 여부를 판정한다.

-공통적으로 사업용 기간기준을 충족해야 한다.

참고로 2009.3.16~2013.12.31 사이에 취득한 비사업용 토지는 중과세를 적용하지 않으므로 비교과세를 적용하지 않는다(단, 위 기간 내에 취득한 주택은 중과세를 적용함에 유의)

2021.03.23 - [유용한 정보/부동산관련] - 비사업용 토지의 양도소득세는 어떻게 계산할까?-비사업용 토지 중과세와 장기보유 특별공제

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