아파트 재건축 연한은 어떻게 될까요?

아파트 재건축 연한이란??

아파트 준공 이후 정해진 몇 년이 지나야 재건축이 가능한데요. 그 기한을 정해놓은 년수입니다. 쉽게 말해서 주택을 허문 후 해당 택지에 새 신축을 짓게 될 때 철거가 제한되는 기간을 말합니다. 오래된 아파트를 허물고 신축 아파트를 짓는 방법으로는 입주민들 서로 뜻을 모아지을 수 있으며 민간사업자나 지역 주택조합이 아파트를 매입하여 짓는 방법 등 여러 가지 방법이 있습니다.

아파트 재건축을 하게되면, 살고 있던 집이 새집으로 바뀌는 것이니 집값상승을 기대할 수 있습니다. 너도나도 재건축을 해달라고 하면 질서가 무너지기 때문에 정부에서는 이러한 시기나 방법들도 법으로 규제하고 있습니다.

살고 있던 집을 허물고 새로운 집을 짓기 위해서 철거가 제한되는 기간이 있습니다. 낡은 아파트를 허물고 새로운 건물을 짓는 과정에서 일정기간 이상이 된 아파트에만 재건축을 허용하는 것입니다.

재건축 안전진단 기준??

14년 9월 1일. 부동산 대책을 시작으로 하여 아파트 재건축 연한은 40년→30년으로 줄어들었습니다. 또한 재건축 안전진단 기준도 완화가 되었습니다. 30년으로 조정이 되었지만 아파트가 30년이 넘었다고 하여 전부 가능한 것은 아닙니다.

반드시!! 안전진단 통과가 우선이 되어야 하며 재건축 추진 단계에서 10년 또는 더 그 이상으로 시간이 걸릴 수 있습니다.

연립주택, 낡은 아파트의 지구를 허물고 새로운 주택을 짓기 위해서는 주택 소유자들이 재건축 조합을 설립하여 주택을 건설해야 합니다. 재건축 진행을 위해 거주민들의 동의가 100프로 되었다 할지라도 건축물을 함부로 철거하거나 무단으로 아파트를 지어 올리는 것은 불법이라 볼 수 있는데요. 재개발 기간, 절차는 주택 건설 추진 법에 규정이 되어 있어 적합하게 진행하지 않게 되면 강제 철거 대상에 해당이 됩니다.

아파트 재건축 시 아파트 소유자들의 재건축 찬성에서부터 재건축은 시작이 됩니다. 토지 지분의 75% 찬성이 되어야 하며 동별 소유자의 2/3 이상 동의가 있어야 재건축 추진이 가능합니다. 위와 같은 동의 조건에 미달이 되는 경우, 조합원끼리 분쟁이 발생하는 경우, 재건축 분담금에 대한 반대가 있는 경우, 시행사 선정 시 문제가 생기는 경우 등의 문제가 생긴다면 재건축 진행 시 많은 시간이 소요됩니다.

거주민들의 동의도 받아야 하며, 건물이 몇 년 이상 지나야 만지을 수 있습니다. 거기에 정부의 승인까지 받는다면 사실상
아파트 재건축이 쉽게 되는 것은 아니라는 것입니다.

도시 및 주거환경 정비법시행령에 의거하면 준공 후년~30년 사이의 건물이 되어야 기본 조건을 갖추게 됩니다. 20년 일지, 년일지 30년 일지는 년일지는 지자체장의 승인에 따른다고 하는데, 보통 서울권에서는 30년 이상되어야 겨우 재건축 조건을 갖추게 되는 것이지요.

서울시의 경우를 보면 1984년의 준공된 아파트는 20년 이상이 되어야 하고 1990년에 세워진 아파트는 27년 이상, 
1993년에 세워진 경우 라면 30년 이상 지나야 조건을 갖추게 됩니다.

재건축이 되는지 알아보시려면 위에서 말씀드린 준공연도를 보시면서 얼마나 지나야 가능할지를 생각해 보시면 될 것 같습니다.

30년 이상 지났더라도 무조건 재건축을 허용하는 것이 아닙니다.

먼저 사업준비와 시행단계, 관리처분계획단계, 재건축 사업완료 승인을 얻어야 하는 절차가 남아 있거든요. 각 단계별로 간략하게 설명을 추가할게요.

1. 사업준비단게 :  기초조사와 계획안을 작성하고, 지역 인근교통과 인프라들을
조사하는 단계

2. 사업시행단계 : 조합이 설립되고, 사업시행인가를 받으면서, 비용 및 안전진단
진행됩니다.

3. 관리처분계획단계 : 조합원관리나 조합원명부에 대한 관리처분계획을 세웁니다.

4. 재건축사업완료단계 : 착공증비와 입주자모집, 일반분양이 시행됩니다.

쉽게 말해서, 재건축 허가를 받고, 조합을 설립하고, 분양계획을 세워서 입주자를 모집하고 재건축을 실행한다는 것입니다. 

내가 살고 있는 아파트가 지은 지 오래되었다면?! 재건축 예정이 되었다면 좋은 소식일 것입니다. 그러나 아파트가 오래되었더라도 아직 건물이 튼튼하고 노후되지 않았다면 재건축 대상에 해당되지 않습니다.

 낡고 오래되어서 주민들이 위험할 수 있다는 판단이 되어야 재건축대상에 포함될 수 있고, 이번 정부 들어서 재건축 허가를 받은 아파트 들도 진도가 안 나가고 있으니 이 부분도 참고하셔야 할 것 같습니다.

이런 여러 가지 조건들을 갖고 있더라도 마지막 관문이 있습니다. 바로 입주민의 동의를 얻어야 하는 것입니다. 

새집을 짓는다는 것이 누구에게나 좋은 소식은 아닌가 봅니다. 이사를 해야 하는 불편함과, 딱히 이사를 가고 싶은 마음이 없는 사람들의 마음을 바꾸기란 여간 어려운 일이 아닙니다.

 공사소음도 불편하고, 먼지로 인한 갈등도 생겨납니다. 그리고 계획보다 공사기간이 더 길어질 수도 있고, 사실 불편한 것들을 따지자면 한두 개가 아니겠지요. 이런 불편함들을 감수하면서까지 재건축을 하려고 하지 않는 사람들도 있는 것이 어쩌면 당연할 수 있을 것 같네요.

오늘은 아파트 재건축 연한에 대해서 알아보았습니다. 부동산 공부를 하시거나 재건축 연한에 대해서 궁금하셨던 분들에게 좋은 정보가 되었기를 바라봅니다. 감사합니다.

2021.03.29 - [유용한 정보/부동산 관련] - 재개발·재건축의 차이점

재개발·재건축의 차이점