사업 절차를 알면개념이 선다

  재개발·재건축은 정비구역 지정에서 정비사업 완료(아파트 입주)까지 빠르면 7년, 어떤 경우에는 20년도 걸린다. 몇십에서 몇천 명 조합원의 이해관계와 시군구의 인허가 등 정부의 규제가 있기 때문에 그 과정은 지난하고도 멀다. 따라서 사업 절차를 알아야 투자 기간을 알 수 있고, 적절한 시기에 투자하고 적당한 시기에 매도하여 이익을 실현할 수 있다.
사업시행 절차가 한 단계씩 진전되면 가격도 그에 따라 계단식으로 오른다. 새로 진입하는 사람은 사업이 한 단계 진척됨에 따라 리스크를 줄일 수 있고, 매도자 입장에서는 기대수익을 달성할 수 있으니 각 단계가 진척될 때 매매가 많이 이루어진다.

정비사업 3단계를 기억하자
재개발·재건축 정비사업 진행절차는 ‘도시 및 주거환경정비법’을 통해 규정된다. 2003년 이전에는 재개발은 도시재개발법, 재건축은 주택법의 적용을 받았으나 2003년 도시 및 주거환경정비법으로 통합되었다.
도시 및 주거환경정비법에서 규정하는 정비사업단계는 길고도 복잡한데, 크게 다음 3단계로 나눌 수 있다. 자세한 설명은 뒤에서 살펴보기로 하고, 여기서는 정비사업에 대한 기초 이해를 위해 간략히만 설명하겠다. 이 3단계를 알아야 재개발·재건축의 세부내용을 이해할 수 있다.

1.계획단계 • 기본계획 수립 • 안전진단(재건축의 경우) • 정비계획 수립 • 정비구역 지정 2. 시행단계 • 추진위원회 승인 • 조합설립인가 • 건축심의 • 사업시행인가 • 시공사 선정 • 감정평가 • 조합원분양 신청 • 관리처분인가 • 이주 철거 • 착공 3.완료단계 • 조합원 동호수 추첨 • 일반분양 • 완공 입주 • 이전고시(소유권보존등기) • 청산, 조합 해산

 

두려움과 위험은 정보의 부재에서 온다
재개발·재건축 투자는 다른 부동산에 비해 상대적으로 시일이 오래 걸린다. 또한 개발 지역마다 각각의 독특한 특성이 존재한다. 게다가 사업이 중단될 가능성 등의 변수도 많다. 그러나 반대로 생각해보면 그만큼 수익률이 높다는 것을 의미한다. ‘하이 리스크 하이 리턴(High Risk High Return)의 법칙’이 적용되는 것이다.
위험이 도사리고 있어서 아무도 접근하지 못하는 금단의 정원 같은 곳에는 예쁜 야생화와 탐스러운 열매가 많은 법이다. 이런 곳을 발견했다면 어떤 위험이 있는지 탭핑(점검)한 후 위험을 피해 그곳에 들어가면 된다. 사람들의 손이 닿지 않아 잘 보존되어 있는 정원의 꽃과 열매를 확보할 수 있을 것이다.
위험 혹은 두려움은 정보의 부재나 무지에서 비롯된다. 정보를 수집하여 확실히 인지하면 두려움과 위험을 제거할 수 있다. 재개발·재건축 절차에 관한 법적 이해는 투자에 관한 위험을 제거하고 두려움을 극복하게 하여 독자들을 성공투자로 안내하는 확실한 밑거름이 되어줄 것이다.

참고도서 : 난생처음 재개발 재건축