재개발과 재건축,분명히 구분하자

 재개발과 재건축에 대하여 사실 구분하는것을 어려워하는 분들을 보았습니다. 아래 글들을 보시고 개념을 알고계시면 실생활에 도움이 되실듯 합니다.

  자기가 살아온 환경 등 사람은 누구나 저마다 끌리는 지역이 있게 마련이다. 일단은 자기가 마음에 드는 지역이 재건축 지역이면 재건축 투자를 하는 것이고, 재개발지역이면 재개발 투자를 하는 것이라고 말할 수 있겠다. 재개발이 뭔지 재건축이 뭔지 구별할 줄 몰라도 괜찮은 수익을 올렸다면 문제는 없을 것이다. 마치 와인인지 소주인지 모르고 마셔도 취해서 기분 좋으면 그만이라고 한다면 그 말도 맞다. 그런데 재개발·재건축 투자에서는 뭐가 다른지 알아야 기분 좋게 취할 수 있다. 다시 말해서 어떻게 다른지 알아야 사고 나서 나중에 아파트를 받을 수 있는 물건인지, 돈이 될지를 판단할 수 있는 것이다. 예를 들면 재개발은 토지 또는 건축물 중 하나만 소유해도 분양권이 있고, 재건축은 토지와 건물을 소유해야 분양권이 있다. 재개발지역이라면 나대지나 공장도 투자대상이 될 수 있다.

3가지 정비사업

도시 및 주거환경정비법에서 규정하고 있는 정비사업은 주거환경개선사업, 재개발 정비사업, 재건축 정비사업으로 나누어진다.

주거환경개선사업

정비기반시설이 극히 열악하고, 노후하여 불량 건축물이 과도하게 밀집한 지역, 흔히 말하는 달동네 지역에서 이루어지는 정비사업이다. 정비사업시행자는 주로 구청 등의 지자체이며 LH가 시공자인 경우가 대부분이다. 서울 상계동 4-1주거환경개선지구, 경기도 수원의 고등지구가 이에 속한다.

재개발 정비사업

도로, 공원, 상하수도 시설 등과 같은 정비기반시설이 열악하고, 노후 불량건축물이 밀집한 지역에서 하는 정비사업이다. 단독주택과 다세대 등이 밀집되어 있고 도로 등의 기반시설이 좋지 않은 지역에서 이루어진다. 즉 단독주택 밀집 지역과 골목길이 꼬불꼬불한 지역을 대상으로 한다고 보면 된다. 한남뉴타운, 성수전략정비구역, 장위뉴타운 등이 재개발 정비사업구역이다. 간혹 작은 나홀로 아파트들이 재개발구역에 편입되어 진행되기도 한다. 동작구 흑석11구역의 명수대한양아파트, 성동구 성수1구역의 강변동양아파트가 그렇다.
재개발 정비사업은 과거에는 도시재개발법의 적용을 받았다. 재개발은 불량한 도시를 정비하기 위한 사업으로서 공익 목적의 사업이다. 따라서 사업에서 이탈하는 경우의 보상에 대하여는 “공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률”(토지보상법)의 준용을 받는 경우가 있다. 공익사업이므로 더 챙겨주는 게 아니다. 공익을 위해서 하는 사업이니 주민들과 소유자들이 일정 부분 손해를 보고 싼값을 받고 떠나라는 묘한 논리이다.

재건축 정비사업

정비기반시설은 양호하나 노후불량 주택이 밀집한 지역에서 하는 정비사업이다. 대규모 아파트단지의 정비사업이 이에 속한다. 단독주택, 다세대 밀집지역에서도 재건축 방식의 정비사업을 하는 경우가 있는데 서초구 방배5구역, 방배6구역, 성동구 응봉1구역 등이 대표적이다. 요즘은 거의 다 노후화된 아파트 지역에 대하여 지정된다. 단독주택지역도 도로가 잘 정비된 곳이었다면 재건축구역으로 지정된 바 있었으나 요즘은 단독주택 지역에 대하여는 더 이상 지정되지 않는다.
과거에는 주택법의 적용을 받았던 사업이다. 재건축은 주민들이 자신의 재산증식을 위해 자치적으로 진행하는 사적인 사업이다. 다만 투기방지와 개발행위의 질서를 위해 국가나 지자체가 개입한다는 전제에 서 있다.


재개발과 재건축의 차이

서울과 수도권에서 하는 정비사업은 대개 재개발과 재건축 방식의 정비사업이 많으므로 주로 이 두 가지에 대해서 설명하겠다. 재개발·재건축은 기성 시가지를 재정비하는 사업이다. 이미 오랫동안 사람들이 모여서 도시를 이루고 살아왔지만, 도로나 기반시설이 노후되고 생활환경이 열악하게 되어 다시 정비할 필요에 의해 부수고 다시 짓는 것이다. 재개발은 주로 단독주택 밀집지역, 재건축은 아파트 밀집지역에서 이루어진다.
재개발과 재건축의 수익률은 일률적으로 비교하기 어렵다. 그때그때 다르다는 것이 가장 정확하겠다. 아파트로 지어지고 난 이후에는 아무런 차이가 없다. 단지가 지어지기 전에 주변 기반시설이 너무 열악하면 재개발이고, 상태가 괜찮으면 재건축이라 생각하면 된다.
물론 이러한 구별 자체가 큰 의미가 없고 자의적이라고 생각하는 사람도 있다. 그러나 법이 이 둘을 구별하고 있고
그에 따라 투자자의 권리가 달라지는 이상, 중요한 차이점은 알고 있어야 할 것이다.
재건축과 재개발은 구역 지정 요건이 다르고 각기 다른 법률의 규율을 받아오던 전혀 다른 종류의 사업이었는데, 2003년 12월 31일 도시 및 주거환경정비법이 발효되면서 통폐합되어 오늘날에 이른 것이다. 과거에는 그 근거법이 달랐던 탓에 많은 차이가 있었는데 지금은 도시정비법이라는 같은 법의 테두리 내에 있게 되면서 둘 간의 차이가 많이 줄어들고 유사해졌다. 그럼에도 불구하고 아직도 큰 차이가 존재하고 있는데 주요한 차이는 다음과 같다.

•‌ 재건축은 사적인 사업이고 투기의 우려가 더 크므로 많은 제재를 가한다. 조합설립인가 이후에 투기과열지구에서는 아예 거래를 할 수 없다. 재개발은 관리처분인가 이후에 전매가 금지된다. 정확히 말하자면 거래는 되지만, 매수자가 조합원이 될 수 없고 현금청산이 된다.
•‌ 재개발의 경우 조합원분양신청을 하지 않으면 재판 절차가 아닌 토지수용절차를 통해 현금청산을 당하게 된다. 토지수용절차는 각 도청이나 특별시, 광역시에 부속된 토지수용위원회에서 진행한다. 약 3개월간의 짧은 기간에 신속하게 끝나며, 보상은 시가가 아니라 공시지가를 기준으로 하여 약간의 금액이 더해질 뿐이다. 공익사업이므로 공익을 위해 원래의 소유자들이 손해를 보라는 것이다. 이 무슨 말도 안 되는 논리인가? 하지만 현재의 법이 그렇게 되어 있다. 실로 원통하기 짝이 없다.
•‌ 재건축은 조합 설립에 동의하지 않는 경우 ‘매도청구’라는 재판 절차를 거치게 되고, 소장을 받은 날의 시가를 기준으로 하여 보상을 받는다. 조합원분양 신청을 하지않은 경우에는 분양신청기간 마감일 다음 날을 기준으로 하여 시가평가를 하여 보상해준다. 이 경우 거의 다 재판을 거치게 되는데 법원에서 선정한 감정평가사가 평가를 한다. 이 감정평가 절차가 재산의 가격을 좌우하므로 매우 신중하게 대처해야 한다. 재개발·재건축 전문 변호사를 선임하여 재판에 대처해야 하며, 아울러 당신만을 위한 감정평가사도 선정하는 것이 좋다. 변호사는 법률만 알지 평가는 모르기 때문이다. 법원에서 제대로 평가받기 위해서도 돈을 투자해야 한다. 돈을 벌기 위해서도 돈을 써야 하지만, 돈을 지키기 위해서라도 돈을 써야 한다.


전매 가능 시점과 재건축 초과이익환수금 유무
재개발과 재건축의 법적인 차이보다 투자자 입장에서는 수익과 어떻게 연관되는가가 더 중요하다. 재개발과 재건축은 여러 가지 차이가 있지만 가장 단적인 차이는 전매 가능 시점과 재건축 초과이익환수금의 유무이다. 재건축정비구역의 부동산은 조합이 설립되면 정비사업이 완료되어 소유권보존등기가 완료되기 전에는 전매가 제한된다. 그러나 재개발정비구역의 부동산은 조합이 설립되어도 관리처분인가 전까지는 전매가 가능하다. 따라서 정비사업이 어느 정도 진행되어 조합이 설립된 단계에서는 환금성 면에서 재개발 투자가 유리하다.


참고도서 : 난생처음 재개발 재건축