재개발·재건축사업 투자 시 중요 체크항목

재개발·재건축사업 투자 시중요 체크항목

  재개발 또는 재건축사업구역 내 30년쯤 경과한 노후한 아파트, 다세대주택 등이 보다 쾌적한 주거환경을 갖춘 인근의 10년쯤 경과한 비교적 새 아파트보다 오히려 비싸게 거래되는 가격 역전현상을 흔하게 본다. 개발이 임박한 노후화된 아파트에 실거주하려는 목적이나 월세수익을 기대하는 것보다는 앞으로 지어질 새 아파트의 개발이익에 대한 기대가 더 크게 가격에 반영되기 때문이다.
이와 같이 개발이 임박한 부동산은 일반 부동산 거래와는 다르게 가격이 형성되는 특징이 있다. 그렇다면 재개발·재건축사업에 투자하기 전에 특히 어떤 점을 체크해야 할까?


대지지분, 대지지분, 대지지분!

부동산을 볼 때 가장 중요한 것이 무엇인지 물으면 많은 사람들이 ‘Location, Location, Location!’이라는 문장을 떠올린다. 물론 지리적 위치, 이른바 입지가 매우 중요한 것은 두말할 필요가 없다. 그런데 재개발·재건축 시장에서는 입지만큼이나 가격을 결정하는 핵심적인 요소가 있다. 바로 대지지분이다.
대지지분이란 아파트(혹은 다세대주택)단지의 전체 대지면적을 세대수로 나눠서 등기사항전부증명서에 표시한 면적이다. 전체 아파트(다세대주택) 토지면적에 각 세대당 갖는 토지지분이라고 생각하면 쉽다. 토지의 크기는 정해져 있으니 세대수가 적을수록 나눠 가질 대지지분이 커질 것이다. 그리고 대지지분이 클수록 노후아파트(다세대주택)를 철거하고 맨땅에 신축할 때 더 많은 아파트를 지어낼 수 있다. 그러면 조합원에게 분양을 하고도 남는 일반분양 세대수가 많아진다. 이는 곧 해당 정비사업의 수익성이 높아짐을 의미한다. 이에 개별 부동산 등기사항전부증명서를 통해 개별 대지지분의 크기 및 해당 사업장의 평균 대지지분을 확인해야 한다.


갈등상황에서는 다수파를 선택하는 것이 안전하다

재개발·재건축사업은 여러 사람이 다양한 형태의 부동산을 내놓고 하는 것이기 때문에 각자의 이해관계에 따라 필연적으로 갈등이 발생한다. 투자하기 전 사업구역 내 조합원들 간 갈등의 구조를 미리 파악하여 다수파를 선택하는 것이 안전하다. 예를 들면 한강 조망권이 확보된 단지 내 몇 안 되는 대형평수 세대와 다수파가 많이 몰린 중간평형, 중간적 위치의 세대가 각자의 이해관계를 걸고 분쟁이 발생하면 다수파에게 유리하게 흘러갈 가능성이 높다. 또 소수에 불과한 구역 내 대로변의 수십억 대 상가소유자는 해당 구역 내 소형 오피스텔 다수파의 의사결정에 따라 자신의 이익에 맞지 않는 방향으로 끌려가기도 한다.
재개발·재건축사업구역 조합원들 사이에 생길 수 있는 갈등의 양상을 개략적으로 정리하면 다음과 같다. 

•‌ 아파트 단지 내 상가조합원 vs 아파트조합원
•‌ 대형평수 아파트(빌라) 조합원 vs 소형평수 아파트(빌라) 조합원
•‌ 상가 지하층조합원 vs 1층 조합원 vs 2층 이상 조합원
•‌ 전면 대로변 상가조합원 vs 후면(골목길) 주택/상가조합원
•‌ 교회, 유치원, 공장, 주유소 등 특수부동산 vs 주택
•‌ 신축건물(올수리, 리모델링 포함) 조합원 vs 노후주택 조합원
•‌ 대지지분이 넓은 조합원 vs 건물면적이 넓은 조합원
•‌ 한강변(골프장)이 보이는 아파트 조합원 vs 안 보이는 아파트 조합원
•‌ 자가 거주자 조합원 vs 임대사업자 조합원
•‌ 단독주택 소유 조합원 vs 아파트(빌라)소유 조합원
•‌ 투자자 외지인 vs 구역 내 원주민
•‌ 아파트 재건축 옆 단지와 함께 사업하는 경우 각자 단지끼리(단지의 규모, 위치, 대지면적 크기 등 기여도)
•‌ 일반상업지역 토지소유 조합원 vs 제2종일반주거지역 토지소유 조합원

재개발·재건축사업의 진행과정에서 많은 의사결정이 다수결로 이루어지기 때문에 안전한 투자를 위해서는 나와 이해관계가 맞는 사람들이 많이 포진되어 있는 파를 선택하는 것이 유리하다.


사업의 진행 정도와 프리미엄

신축아파트가 빽빽이 들어선 지역을 차를 타고 지나가다 눈에 띄는 저층아파트 단지에 ‘경축 ○○아파트 재건축 추진’이라는 현수막이 걸린 것을 본 적이 있다. 수도권 내 좋은 위치에 있던 5~6층 아파트여서 문득 관심이 생겨 인근 공인중개사사무소에 들어가 재건축사업이 구체화된 것인지 문의를 했다. 소장님은 아직 정비구역도 지정되기 전이라고 하면서도 현수막 효과인지 최근 매수 문의도 많고 거래도 많이 이뤄졌다고 했다. 그리고 이미 가격이 많이 올랐는데 매도자들이 매물을 거둬들이고 있다고 했다.
실거래가 신고가격을 찾아보니 정말로 수년간 요지부동이었던 아파트 가격이 불과 몇 개월 사이에 30% 이상 올라서 거래되고 있었다. 그런 가격 자료를 보니 갑자기 막차 떠나기 전에 올라타야 할 것 같은 기분이 들었다.
하지만 그 아파트는 재건축 연한이 5년 정도남아 있었다. 정비구역이 지정되고 나서도 새 아파트 입주까지 10년 이상 걸리기도 하는 것을 감안하면 재건축사업을 보고 투자를 하기에는 아직 사업이 전혀 진행되지 않은 초기단계였다. 물론 사업이 구체화되는 단계에 프리미엄을 받고 팔아서 투자수익을 남길 수도 있을 것이다.
어느 경우든 재개발·재건축사업에 투자하기 전에 해당 사업이 어느 정도까지 진행된 것인지 알아보고, 앞으로 얼마나 더 걸릴 것인지 파악해야 한다. 결국 필자는 그 아파트에 대한 투자를 포기했다. 너무 짧은 시간에 급격하게 상승한 30%의 프리미엄을 사업의 초기단계에 지불하면서 몇 년을 기다릴 자신이 없었기 때문이다.

참고도서 : 난생처음 재개발 재건축