지식산업센터 분양권 매매절차

분양권 매매절차

 오늘은 분양권 매매절차에 대해 요약해 보겠습니다.

 

1. 시행사와 입주예정자의 분양계약체결

시행사는 건물을 짓는 사업주체를 말합니다. 입주예정자는 분양당첨자 또는 수의계약(선착순계약)을 한 수분양자를 말합니다. 입주예정자, 당첨자, 계약자 등은 모두 같은 의미이나 이제부터는 줄여서 "수분양자"로 통일하겠습니다. 수분양자는 통상 시행사에 총분양가의 10%를 계약금으로 납입하고 분양계약서를 작성 교부받습니다. 이때부터 "분양권"이라는 부동산권리가 발생하게 됩니다. 이 분양계약서가 "등기권리증"의 역할을 하게 됩니다.

2. 매수자, 매도자 찾기

이 분양권을 팔려는 사람, 또 살려는 사람이 서로 상대방을 찾아야 되겠죠. 이 찾는 방법은 몇 가지 방법이 있습니다.(생략) 그런데 '분양권전매'에 대해서 다소 음성적인 거래로 인식하는 편견이 있기도 합니다. 정부의 분양권 전매제한 지역이나 물건에 저촉되지 않는다면, 합법적인 정상거래입니다.

3. 분양권 매매계약서 체결

분양권 매매는 공인중개사를 통한 방법과 직거래로 쌍방이 계약하는 경우가 있습니다. 일반부동산 매매절차와는 다른 부분이 있기 때문에 공인중개사를 통한 방법이 빠르고 편하게 한 번에 마무리할 수 있을 겁니다. 분양권의 중개보수에 대해서는 별도로 글을 올릴 예정입니다.

4. 실거래가신고 및 검인

분양권매매계약서를 작성하고 나면 지자체(시, 구청)에 실거래신고를 하셔야 합니다. 중개거래일 경우는 중개사님이 알아서 해드립니다. 직거래일 경우는 분양계약서를 지참하고 지자체에 직접 방문 신고를 해야 합니다. 신고를 하게 되면 '신고필증'을 교부받아 3~4매 정도 인쇄해서 준비합니다.

5. 중도금의 대출승계

대부분의 분양권은 금융기관과 협약을 맺고 중도금대출을 알선합니다. 매도인이 이 중도금대출을 받았을 경우, 매수자는 그대로 승계받는 것이 유리하겠죠, 초기 투자금도 적게 들고 대부분 무이자대출이기 때문입니다. 만일 중도금대출을 받진 않았다면 매수자가 중도금까지 모두 현금으로 준비해야 하기 때문에 중도금대출이 없는 분양권은 그만큼 매도하는데 어려움이 있을 것입니다. 

매수자와 매도자 및 공인중개사는 대출을 시행한 은행에 방문해서 승계 절차를 완료하면 '중도금대출승계확인서'를 발급받게 됩니다. 방문 전에 미리 은행담당자와 통화해서 승계에 필요한 서류를 준비해야 합니다 (매매계약서, 신고필중, 소득증명서류, 인감증명서 등..)

6. 분양권 명의변경

이제 마지막 단계입니다. 은행에서 중도금대출승계확인서 및 기타 서류를 지참하고 매수자, 매도인, 공인중개사가 함께 시행사사무실에 방문합니다.

필요서류를 제출하고 분양계약서 뒷면에 양도인, 양수인 란에 각자 서명하고 인감날인합니다. 그리고 시행사에서는 모든 서류와 양도양수인을 확인하고 시행사 및 시공사의 도장을 찍어주면서 분양권매매절차가 완료됩니다.

7. 후속절차

위 6단계로 매매절차는 완료하게 되나 매도인은 마지막으로 양도소득세 신고를 해야 합니다. 또 업무용 및 상업용 부동산의 분양권의 포괄적 양도양수인 경우는 세무서에 방문하여 양도인은 사업자등록 말소, 양수인은 신규 사업자등록을 해야합니다. 그래야 부가가치세 부담 및 환급문제를 마무리 짓게 됩니다.

여기까지입니다. 약간 복잡하지요? 개인이 적극적으로 체크하고 진행하실 수도 있겠지만 아무래도 경험 많은 공인중개사를 통하는 방법이 수월할 것입니다. 또 이런 기회로 유능한 공인중개사와 교분을 쌓는 것도 장기투자자라면 바람직한 일일 것입니다.