재개발, 재건축 사업진행절차-1. 정비계획의 수립 및 정비구역 지정

  국토부장관은 도시 및 주거환경정비 기본방침을 10년 단위로 수립하여야 하고 5년마다 타당성 검토를 하여야 한다. 특별시장 등은 기본계획을 10년 단위로 수립하여야 하고 시장, 군수 또는 구청장은 정비계획을 수립하고 30일 이상 주민공람 후 지방의회의 의견 청취를 거쳐서 구역지정 신청을 한다.

정비구역이 지정될 경우

- 정비구역 안에서 건축물의 건축, 공작물의 설치, 토지의 형질변경, 토석의 채취, 토지분할, 물건을 쌓아놓는 행위 등 대통령령으로 정하는 행위를 하고자 하는 자는 시장·군수의 허가를 받아야 한다.

- 권리산정기준일이 된다(정비구역 지정고시가 있은 날 또는 시·도지사가 고시 전에 따라 정한 날의 다음 날).

- 권리산정기준일 이후부터는 토지등 소유자가 증가하는 경우를 제한한다.(지분 쪼개기 금지)

- 구역지정 공람·공고일을 기준으로 이전에 전입한 세입자는 주거이전비지급 대상이 된다.

- 정비구역 안에서 건축 등을 시행할 경우 시장·군수의 허가를 받아야 한다. 실무에서는 조합에 가서 신축, 증축으로 인하여 가액이 증가되었다면 증가된 가액 부분은 향후 종전자산평가 시 포기한다는 각서를 제출하고 건축을 한다. 조합마다 처리하는 방식이 상이하므로 조합에 가서 확인해야 한다. - 일반적으로 정비구역 지정고시가 시행되는 날이 권리산정기준일이 되는데, 이 권리산정기준일은 특히 지분 쪼개기의 금지일이기 때문에 중요하다. A와B가 토지를 공유하여 200m2을 매입했을 때 매입한 시점이 권리산정기준일 이전이라면 A 와 B는 각각 분양자격이 주어진다. 반면, 권리산정기준일 이후에 매입했다면 분양자격은 A 와 B를 합쳐서 하나만 주어진다. - 따라서 권리산정기준일 이후에 공유지분으로 매입한 토지는 토지전부를 매입해야 분양자격이 주어진다.

재건축 사업 절차도

2021.03.31 - [유용한 정보/부동산 관련] - 재개발, 재건축 사업진행절차-2. 조합설립 추진위원회

재개발, 재건축 사업진행절차-2. 조합설립 추진위원회