아파트 세대수는 최소한 얼마나 되어야 할까?

세대수는 아파트 가격 상승에 얼마나 영향을 미칠까?

 흔히 아파트 세대수가 많으면 많을수록 좋고 소형 단지에 비해 장점이 많다고들 한다. 과연 그럴까?

세대수가 많으면 수요와 공급이 활발해서 거래량이 많다. 거래량이 많은 아파트는 실거래가의 표준편차가 적어서 객관적인 지표로 쉽게 활용할 수 있으며, 동일한 개발호재의 영향을 받는 범위 내에 있는 다른 아파트들의 시세를 주도한다. 그 외에 아파트 단재 내에 각종 편의시설들을 갖추고 있고 관리비도 훨씬 적게 나오는 등 생활편의 면에서도 장점이 많아 사람들이 소형 단지보다 더 선호하는 경향도 한몫한다.

 그렇다면 과연 아파트의 세대수와 개발호재에 의한 가치상승은 어떤 상관관계가 있을까? 미래가치가 높은 신설 예정 역세권 주변 아파트들과 비역세권 아파트들의 시세변동추이를 보면 그 답을 찾을 수 있다. 

 다음은 서울 중심지 접근성이 개선될 도시철도 연장선의 한 예정 역세권 주변(500m 이내) 아파트 4개 단지와 역세권 범위 밖(500m 이상) 아파트 4개 단지, 총 8개 아파트단지의 과거 7년간 시세변동추이를 비교한 것이다. 표준편차를 줄이기 위한 작업과 분석대상의 선택은 역세권 도보거리 차이를 비교할 때와 동일한 방법으로 수행하였다.

 신설 역사로부터 반경 500m 이내에 위치한 아파트들의 과거 7년간 시세변동추이를 살펴보면, 최저 상승율 69.64%부터 최고 상승률 73.32%까지 세대수별로 편차가 크지 않은 것을 확인할 수 있다. 그러나 역세권 범위까지 벗어나면 양상이 달라진다. 신설 역사로부터 반경 500미터 이상 떨어진 곳에 위치한 아파트들의 과거 7년간 시세변동추이를 살펴보면, 최저 상상률 15.71%부터 최고 상승률 40.91%를 기록해 역세권을 벗어나면 세대수에 따라 주변 개발호재에 대한 민감도에 확연한 차이가 있음을 확인할 수 있었다.

 특히 500m세대 미만인 경우 예정 역세권의 인근 아파트 시세가 개발호재에 힘입어 상승할 때도 이와 같은 프리미엄을 누리지 못하여, 심지어 200세대 미만인 아파트는 통계를 내기 힘들 정도로 거래 사례마저 많지 않았다.

 통계결과를 종합해 볼 때, 신설 역세권 범위 내에 들어오는 아파트라면 오래된 나 홀로 아파트가 아닌 이상 세대수와 상관없이 거의 비슷한 시세 상승률을 보였다. 그러나 역세권 범위에서 벗어나면 소형 단지 아파트는 투자목적으로 매입하기에는 부적절하다는 결론이 나온다.

 누군가는 1,000만~2,000만원 오른 것도 의미 있는 것이 아니냐고 반문할지 모르겠다. 하지만 연평균 물가상승률과 매수, 보유, 매도 단계에서 발생하는 각종 세금 및 대행 수수료 그리고 7년 동안 아파트를 유지 및 보수하는데 들어간 비용까지 감안하면, 투자수익이 거의 없거나 미미한 수준이라고 봐도 무방할 것이다.

 이런 이유에서 나는 역세권 범위 밖의 소형단지 아파트는 개발호재의 영향을 거의 받지 못한다고 본다. 투자 대상으로 선택할 아파트가 역세권 범위 내에 들어온다면 세대수가 크게 중요하진 않지만, 역세권 범위에서 벗어나 있다면 세대수가 확보되지 않는 한 개발호재의 수혜를 제대로 받기는 힘들다고 볼 수 있다.

 따라서 투자대상 아파트를 고를때는 역사로부터 한계선 500m를 넘지 않는 선에서 600세대 이상을 기준으로 삼아야 한다.