신축건물의 관리상의 장점이 있다면 시설물 보수에 하자처리가 가능하다는 것인데 여기서 중요한 포인트는 하자기간이 항목별로 다르기에 하자보수 기간이 1년 이내인 것을 먼저 처리하고 2년, 3년 기준으로 단계별로 하자관리에 초점을 맞추면 생각보다 바쁘지 않게 처리할 수 있다. 구축(오래된) 건물에 가게 되면 하자와 비슷한 모든 대상이 내부공사로 전환되기에 자체 주임들이 해야 할 일이 많아지고 공사 관련 견적을 받아 입주자대표위원회에 보고하고 진행해야 하기에 일처리가 번거로울 수 있다.
※알아두면 좋은 정보[건물관리]
| 초보건물관리자가 관점에서 구축건물과 신축건물관리의 장단점 |
| 구분 | 구축건물 | 신축건물 |
| 하자처리관련 | -하자기간 만료로 모든 공사관련 견적 후 작업진행 필요 -자체적으로 가능한 공사는 자체진행 필요 |
-하자보수기간이 항목별로 정해져 있어 기간 내에는 시공사에서 처리해줌 |
| 업무상 난이도 (건물관리측면) |
-구축건물의 경우 시설에 대한 노하우가 없을 경우 보수나 관리의 어려움이 있음. -기존 직원의 경험적인 도움을 받아야 할 수 있음. |
-신축건물 인수시 시공사에서 항목별로 인수인계를 해주므로 건물에 대한 이해도를 짧은 기간안에 만들 수 있다. -신축건물 인수 후 세대별로 하자를 접수하므로 하자관련 업무량 증가 |
| 업무상 난이도 (인사관련) |
-기존시설주임, 행정직원의 새로운 소장이나 과장에 대한 반감이 생길 수 있음. -기존직원 이직에 대한 준비필요 |
-신축건물 입사 후 모든 입사자가 최초입사자인 경우가 많아 시설에 대한 경험이 비슷하여 유대관계가 원만할 확율이 높음. -신축건물의 경우 상가,사무실, 아파트등 입주관련 행정업무증가 |
| 결 론 | 장점 1. 하자기간 종료후에는 건물의 안정성이 어느정도 확보되기에 건물시설물의 관리가 용이[3-5년차 건물] 단점 1. 경험이 부족한 관리자일경우 기존직원들의 나름대로의 텃새에 시달릴 수 있음(인사적인부분) 2. 시설관련 인수인계를 받지 못하였기에 시설을 이해하는데 어느정도의 시간이 필요 |
장점 1. 경험이 부족한 관리자일 경우 입사부터 같이 경험을 공유하고 소통할 수 있으며, 시공사 인수인계로 인사적인 부분과 시설관리부분 지식 습득용이 2. 건물문제관련 하자로 접수하여 처리가 가능하므로 하자기간중 보수관련 지식증가 단점 1. 신축건물은 입주자가 들어오기 시작하는 단계이므로 입주관련 업무와 하자관련 업무등 업무량이 많을 수 있음. |
하자처리는 기본적으로 2가지로 나누어지는데 개별세대 하자와 공용부 하자로 나눌 수 있다. 공용부 하자는 주차장, 복도, 화장실, 미화창고, 자재창고, 실외기실, 각종 공용회의실, 옥상, 건물외부 등이며 관리사무실에서 하자를 체크하여 시공사에 이메일이나, FAX로 공식적으로 자료를 넘기면 시공사에서는 항목별로 분류하여 하자보수를 진행한다. 리스트를 시공사에 전달하였다고 하여 시공사에서 알아서 해주는 것이 아니기에 관리소장과 관리과장은 하자 관련 처리가 늦을 경우 독촉을 해야 할 수도 있다.
개별세대 하자는 입주시 입주세대점검 시 작성하는 주요 시설물 인수인계서를 통해 하자사항을 체크하고 이렇게 세대별로 한 장 한 장 접수한 내용을 기간별(주간별, 월별)로 묶어서 시공사로 전송하면 시공사에서 엑셀로 하자보수 항목에 대한 보수업체별로 정리하여 보내 주었다.
주요시설물 인수인계서
입주자 인수인계서(공장, 기숙사).xlsx15.10KB
cafe.daum.net
개별세대 하자의 경우 참 다양하게 발생을 하게 되는데, 관리하면서 제일 접수가 많이 되었던 곳은 창고/공장/사무실/기숙사 중에서 기숙사로 걸레받이와 바닥재사이에 실리콘 마감 불량이 1위였으며, 2위는 엘리베이터 버튼불량으로 호출 시 불이 들어와야 하는데 상시 불이 켜져 있어 고객들이 엘리베이터를 놓치는 경우가 생겨 하자접수가 많이 되었다.
추가적으로 기억나는 하자들은 대부분의 건물이 겪고 있는 문제지만 가장 큰 문제로 누수를 꼽을 수 있다. 하자건수는 적지만 하자가 발생하면 처리하기가 쉽지 않고 장기간 원인파악과 그에 따른 보수가 필요하다. 현재 관리하는 건물기준으로 공용부의 경우에는 수변전실, 기계실이 누수로 인하여 심하게 문제가 되었는데 수변전실의 경우에는 차수판 설치를 통해 누수로 인한 피해를 방지하였다. 최초 발견 이후 하자처리까지 공문으로 접수하고도 1년 이상 시간이 걸렸다.
개별세대 누수하자는 상가에서 1곳 창고 1곳 개별사무실 2-3곳에서 발생하였는데 1층 부동산으로 장마가 있고 난 후 2-3일 정도 지난 후에 물방울이 계속 떨어졌었다. 텍스를 띄어내고 확인해 보니 바로 위 2층 공용베란다에서 누수가 의심되어 테스트를 해보았는데 역시나 오픈된 베란다를 통해 누수가 발생했음을 테스트를 통해 확인하였다.
사무실 같은 경우는 특이한 경우가 발생하였는데 원인이 13층, 12층은 누수가 없고 11층으로만 누수가 되니 처음에는 외벽으로 물이 스며들어 누수가 되는 것으로 접근하였으나 외벽보수 후에도 누수가 계속되어 원인불명으로 보수가 길어지는 상황이었다. 사무실 소유자가 추후 옥상 배기구를 통해 누수가 될 수도 있으니 테스트를 해보면 좋겠다고 제안하여 진행을 하였다. 배기구에 1.5L 물을 몇 병을 채워 붓는 식으로 테스트는 진행되었고 시간이 얼마 지나지 않아 사무실에서 물이 떨어지는 것을 확인하였다. 원인을 찾아내니 해결방법은 생각보다 쉽게 처리되었고 고객님도 만족해하셨다.
하자보수 처리진행을 하면서 신축건물의 여러 가지 문제점들을 보았고 경험을 하였는데 일일이 모든 것을 나열할 수는 없지만 건물관리자로서 건물의 다양한 하자를 경험함으로써 건물관리자로서의 경험치를 단기간에 습득할 수 있는 시간이 되었다.
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