건물관리 천재가 된 돌덩이주임-5부 체계적인 건물관리란 이런 것이다 [01 건물관리도 인맥이 중요하다]

 내가 관리하는 지식산업센터건물을 기준으로 13층일 경우 보통 지하층은 공장용으로 1층은 상가, 2층부터-10층까지는 사무실용도, 2020년도 준공기준 건물로 볼 때 11층부터 13층까지 기숙사 건물로 준공이 되는 추세인 것 같다. 

돌덩이강사가 근무하는 건물

관리과장으로 입사 후 최초 소장님께서 건물을 관리하게 되면 건물개요에 대해 어느정도 숙지를 해야 한다고 하시면서 양식을 주셨다. 건축물 관련하여 왜 중요한지는 경험하면서 하나씩 깨닫게 되는 부분이 있지만 일단 양식 관련 보는 방법을 간단하게 설명하면 기본적으로 1. 연면적, 2. 건축규모, 3. 주차대수, 5. 저수조용량, 6. 수전용량, 7. 발전기용량 정도는 기본적으로 알고 시작하면 좋을 듯하다.

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이 건물에 오기 전 주차장 전용건물에서 전기선임 관리팀장으로 8개월 정도 근무를 했을 때 내가 얼마나 내용도 모르고 관리를 했나 하는 생각을 해보았다. 모든 건물의 인력형태나 구조는 모두 다르기에 지금 설명하는 기준은 돌덩이과장이 근무하는 건물을 기준으로 설명을 하는 것이며, 신축 건물일 경우 인원구성은 관리소장, 관리과장, 총무, 경비반장2명, 시설주임3명, 미화반장(1명-남자). 미화4명(여자)으로 구성이 되며, 최초 2-3개월간은 소장, 관리과장, 총무, 경비반장(2명), 시설주임(2명), 미화반장(1명)으로 구성한다. 

지하3층-지상13층 건물관리 인원조직도[연면적 7600평기준]

최초에 모든 인력을 구성하지 않는 이유는 준공 후 1-2개월간은 소유주가 자신의 사무실이나 공장에 입주신고를 하는것이 주 업무로, 주간에는 관리소장, 총무, 관리과장, 시설인력은 2명으로 주간업무만 운영을 하고, 보안만 격일제 근무를 시킴으로써 건물관리상 야간에 발생할 수 있는 문제를 최소화하는 방향으로만 인력운영을 하였다.

행정업무로 관리사무소의 업무만 간략하게 소개하면 사무실 및 공장의 소유주가 시행사에 분양대금을 납부한 후 납부완납증명서와 입주증을 발급받아 고객지원팀에 방문하면 관리사무소에서는 입주증과 납부완납증명서를 접수한 후 선수관리비 납부요청서를 한다. 다음 선수관리비가 납부가 되면 소유권에 대한 관리계약이 체결된 것으로 인정한다. 총무가 소장에게 선수관리비 납부 관련 통장입금내역을 확인하면 관리소장은 소유권 관련 열쇠를 3EA 불출하고, 방재실직원을 통해 입주세대 사전전검(하자체크)을 지시하면 소유주 호실에 방문하여 하자체크리스트에 하자유무를 체크하고 소유주서명을 받아 입주진행 절차를 마치게 된다. 

지식산업센터 입주절차

시설주임기간은 시설 관련 업무의 기능적인 부분을 습득하는 기간이었고, 2번째 주차장 신축건물의 경우에는 체계적으로 배우지 못한 상황에서 현재 기준에서 보면 참 주먹구구식으로 하지 않았나 하는 생각이 들었다. 짧게 을지로타워와 L사에서의 관리소장과의 경험은 어느 곳이든 비슷하겠지만 관리소장과의 인맥궁합이 굉장히 중요하다고 느낄 수 있는 시간이었다 할 수 있으며 모든 업무는 효율적인 업무 노하우가 있기에 역량 있는 관리소장님을 만나는 것이 정말 중요하다고 할 수 있다. 비록 들어온 지 얼마 되진 않았지만 돌덩이과장에겐 현재의 관리소장님이 전기무제한까지 이끌어 주실 한줄기 빛처럼 느껴졌다. 업무 총괄능력과 인성적인 부분에서 더할 나위 없이 고마웠기에 최선을 다해서 배우리라 다짐했다. 건물/시설관리도 인맥이 필요하다는 것을 2년간의 경험을 통해 절실히 깨닫는 데는 시간이 많이 걸리지 않았다.

2021.02.17 - [좋은 글/건물관리 천재가 된 돌덩이주임] - 건물관리 천재가 된 돌덩이주임-5부 체계적인 건물관리란 이런 것이다(현장 편) [02 신축건물 인수인계 1일 차]

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