건물관리 천재가 된 돌덩이주임-3부 건물관리 중심으로 들어가다[06 건물 하자보수관리(정전복전작업+옥외소화전 누수)]

 건물관리의 매운 눈 맛, 바람 맛을 본 후 시설관리의 부족한 점은 없는지 좀 더 신경을 쓰게 되었다. 주차 운영 부분은 이반장이 베테랑으로 전체적인 관리가 가능했기에 나는 시설분야에 좀 더 집중하기로 하였다. 시설관리를 하면서 문제가 있는 부분들을 확인해 보았는데 큰 것으로 전기전압이 좀 낮게 나오는 것이었다. 보통은 22,000V가 들어오고 변압기[PT]를 통해 380V로 전환이 되는데 360~370V로 낮게 확인이 되어 하자로 접수를 하였다. 그에 대한 답변은 오래 걸리지 않았다. 1주일 후 야간 근무때 정전복전 작업을 통해 승압을 해주겠다는 회신을 받았다. 

솔직히 정전복전 작업이라는 말은 들어 보았지만 실제로 해 본 경험이 없기에 주차장 업무가 종료되는 새벽 2시에 시간을 정하고 계통도를 보고 정전작업과 복전작업 시 어떤 상황이 발생하는지 개인적으로 알아보았다. 최초 한전에서 전원이 끊긴다는 가정하에 정전이 되면, 3초 이내에 발전기가 가동하게 되고 발전기를 통해 사무실에 있는 주차장관제 및 정산서버에 서버 다운 없이 바로 전원이 투입이 되게 설계가 되어있어야 했다. 그리고 기타 비상조명등이나 피난구유도등도 이상 없이 작동되는지 나름대로 정전작업을 하면서 체크를 하였다.

돌덩이TV-정전 작업 후 PT승압작업+건물비상전원 상태확인[시설관련]

정전복전작업을 새벽에 주도적으로 진행 하다보니 과거 어린 시절에 정전이 나면 촛불 켜고 지냈었는데 시절이 많이 좋아져 수변전시설이 있는 건물들은 발전기가 가동되다 보니 화재가 아닌 이상 기본적으로 복전시까지 일반전기는 사용할 수 있게 설계가 되어 있다는 생각을 해보았다. 전기선임자로서 정전복전 작업을 해보니 건물의 전기관리 측면에서 어느 정도 관리할 수 있는 최소한의 노하우는 배운 것 같아 피곤하지만 아침 퇴근길에 뿌듯한 생각이 들었다.

2018년도 9월1일자로 입사하여 어느덧 신축건물의 겨울을 넘기고 따스한 봄은 어김없이 찾아왔다. 초기에 크고 작은 하자들이 있었는데 전기는 정전작업을 통해 큰 것은 해결했고, 나머지 충압펌프가 수시로 가동되는 현상이 있었는데  여러 번 설비업체와 미팅을 한 후 배관을 따라 이동하며 체크한 결과 외부소화전에 연결된 배관이 파손되어 누수가 발생하는 것 같다는 내부결론을 내리고 따뜻한 날씨가 되면 공사를 통해 하자를 보수하기로 하였다.

옥외소하전 누수지넘 굴착모습

 

[mix]돌덩이TV-소방충압펌프 계속작동관련 옥외소화전 누수 하자보수(영상원인파악 및 해결내용)[시설관련]

옥외소화전 누수지점은 차량출입구 옆면에 있는 곳 이었는데 상업용 시설 상가용 실외기를 놓는 곳이었다. 다소 작업난도가 있었지만 시공사에서는 하루 만에 굴착부터 누수배관 용접까지 하루 만에 마무리를 지었다. 용접 후 기계실 충압펌프를 확인해 보니 기존과 같이 압력이 내려가지 않고 정상작동하는 모습을 확인할 수 있었다. 건물초보관리자로서 6개월 정도 시간이 지났고 하자처리도 경험을 하니 부족하지만 조금씩 낳아지고 있다는 생각을 해보았다. 

※알아두면 좋은 정보[건물관리]

초보건물관리자가 관점에서 구축건물과 신축건물관리의 장단점

구분	구축건물	신축건물
하자처리관련	-하자기간 만료로 모든 공사관련 견적 후 작업진행 필요 -자체적으로 가능한 공사는 자체진행 필요	-하자보수기간이 항목별로 정해져 있어 기간 내에는 시공사에서 처리해줌
업무상 난이도 (건물관리측면)	-구축건물의 경우 시설에 대한 노하우가 없을 경우 보수나 관리의 어려움이 있음. -기존 직원의 경험적인 도움을 받아야 할 수 있음.	-신축건물 인수시 시공사에서 항목별로 인수인계를 해주므로 건물에 대한 이해도를 짧은 기간안에 만들 수 있다. -신축건물 인수 후 세대별로 하자를 접수하므로 하자관련 업무량 증가
업무상 난이도 (인사관련)	-기존시설주임, 행정직원의 새로운 소장이나 과장에 대한 반감이 생길 수 있음. -기존직원 이직에 대한 준비필요	-신축건물 입사 후 모든 입사자가 최초입사자인 경우가 많아 시설에 대한 경험이 비슷하여 유대관계가 원만할 확율이 높음. -신축건물의 경우 상가,사무실, 아파트등 입주관련 행정업무증가
결 론	장점 1. 하자기간 종료후에는 건물의 안정성이 어느정도 확보되기에 건물시설물의 관리가 용이[3-5년차 건물] 단점 1. 경험이 부족한 관리자일경우 기존직원들의 나름대로의 텃새에 시달릴 수 있음(인사적인부분) 2. 시설관련 인수인계를 받지 못하였기에 시설을 이해하는데 어느정도의 시간이 필요	장점 1. 경험이 부족한 관리자일 경우 입사부터 같이 경험을 공유하고 소통할 수 있으며, 시공사 인수인계로 인사적인 부분과 시설관리부분 지식 습득용이 2. 건물문제관련 하자로 접수하여 처리가 가능하므로 하자기간중 보수관련 지식증가 단점 1. 신축건물은 입주자가 들어오기 시작하는 단계이므로 입주관련 업무와 하자관련 업무등 업무량이 많을 수 있음.

2021.02.05 - [좋은글/건물관리 천재가 된 돌덩이주임] - 건물관리 천재가 된 돌덩이주임-4부 2보 전진을 위한 1보 후퇴 [01 주차장건물과의 이별]

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