재개발·재건축 투자의 장점 4가지

첫째, 작은 돈으로도 시작할 수 있다

  ‘재건축’ 하면 떠오르는 상징적인 곳, 바로 강남 은마아파트다. 이곳의 매매가는 34평형 21~22억 선이다(2023년 1월 실거래가 기준). 40년 된 아파트를 22억 원이나 줘야 살 수 있다니, 입이 떡 벌어질 수밖에 없다. 반포 아크로리버파크의 가격도 34평형이 40억 원쯤 한다. 그러나 이는 어디까지나 대한민국 최고 입지, ‘서울 강남’의 재건축 아파트라는 점을 명심해야 한다. 우리가 아파트 투자를 할 때 늘 서울 강남을 기준으로 삼는 것은 아니지 않은가? 중랑구에도, 강서구에도 아파트는 있다. 마찬가지로 경기도에도, 인천광역시에도, 광주광역시에도, 경상남도 창원에도 아파트는 있다. 재개발·재건축도 마찬가지다.

  한마디로 내 투자금에 맞는 지역을 찾으면 작은 돈으로도 재개발·재건축 투자를 시작할 수 있다는 말이다. 앞서 말한 은마아파트를 비롯하여 서울에서도 최고의 재개발 구역으로 손꼽히는 한남뉴타운과 성수전략정비구역에 있는 재개발 물건은 여전히 비싸다. 그런데 경기도로 가면 몇 년 후 새 아파트로 거듭날 광명시의 재개발·재건축 물건을 34평형 기준 총 매매가 10억 원 정도에 살 수 있다. 지방 광역시의 가장 좋은 재개발·재건축 물건은 8~9억 원에 가능하다. 지방 대표 소도시로 꼽히는 청주는 34평형 기준 4억 정도에 매수할 수 있다. 총 매매가가 그렇다는 것이고, 초기에 드는 투자금은 더욱 적다. 심지어 구역 지정도 되지 않은 곳, 재개발·재건축이 아직 시작도 되지 않은 지역의 물건은 실투자금 1~2천만 원에도 매수할 수 있다. 저렴한 만큼 사업이 잘 진행되었을 때 수익은 극대화된다(물론 초기 단계일수록 리스크가 높다는 점은 알아두어야 한다).

둘째, 2~3년 안에도 수익을 낼 수 있다

재개발·재건축은 여러 절차에 따라 진행된다. 절차가 한 단계씩 진행될 때마다 새 아파트에 가까워지는데, 조합이 설립되고, 사람들이 이사를 가고, 집을 철거하고, 새 집을 짓는 데까지 보통 10년 정도 걸린다. 10년이라니 너무 긴 시간 아니냐고? 맞다. 그러나 재개발·재건축 물건을 매수하고 나서 반드시 아파트가 다 지어질 때까지 기다릴 필요는 없다. 중간에 수익이 나면 적절한 단계에 매도하면 된다. 물론 세입자와의 전세 계약 기간을 고려해야 하니 매도까지 4년이 걸릴 수는 있지만, 앞서 말한 아파트 투자와 총 투자 기간 면에서 큰 차이가 없다. 심지어 절차가 꽤 진행되어 재개발·재건축 구역에 살던 모든 사람이 이주하는 단계에 이르면 세입자는 전세 기간이 남아 있어도 반드시 이사를 가야 한다. 투자자가 전세 놓는 기간이 짧아질 수 있다는 의미다.

  재개발·재건축 투자 기간은 아파트 갭 투자와 같거나, 오히려 더 짧을 수도 있다는 점을 기억하자. 게다가 기축 아파트는매수한 뒤 4년이 지나면 4년 더 낡은 아파트가 되지만, 재개발·재건축 물건은 매수하고 시간이 지날수록 신축에 가까워진다. ‘새것이 될 물건을 미리 산다’는 것이 재개발·재건축 투자의 진짜 매력이다. 재개발·재건축 구역 오래된 빌라의 평당 가격이 인근의 준신축 아파트보다 높게 형성되기도 하는 이유가 여기에 있다. 낡은 빌라 가격에 나중에 새 아파트가 될 가치가 이미 반영되어 있기 때문이다.  

  셋째, ‘안전 투자’를 할 수 있다

  재개발·재건축 투자는 덮어놓고 ‘위험하다’고 생각하는 사람들이 있다. 여기서 ‘위험하다’는 의미는 사업 진행이 늦거나 아예 무산되는 상황을 뜻한다. 새 아파트가 될 것을 기대하고 재개발 구역 물건을 매수했는데, 사업이 제대로 진행되지 않고 지지부진하면 내 투자금이 오래 묶이게 된다. 심지어 사업이 아예 무산되면 더욱 큰일이다. 이렇듯 재개발·재건축 투자라고 해서 리스크가 없는 것은 아니다. 그렇다고 너무 두려워할 필요는 없다. 사업이 전면 무산될 만큼 큰 문제는 사전에 점검할 수 있기 때문이다.

  또한 재개발·재건축의 진행 절차에서 안전한 단계의 물건을 매수하면 리스크를 상당히 줄일 수 있다. 재개발·재건축 단계 중 하나인 사업시행인가에 이르면 전체 사업 중 50% 정도가 진행되었다고 보면 된다. 이는 지방자치단체에서 건축 허가를 받은 단계로, 아파트 단지의 규모, 평형별 분양 세대수, 조합원 세대수, 임대 세대수까지 사업의 윤곽이 선명하게 드러나게 된다. 사업시행인가 단계의 물건을 매수하면 사업이 무산되는 일은 0.1%라고 보면 된다. 그다음 단계인 관리처분인가에 이르면 더욱 안전한 투자가 된다. 물론 사업 후기에 진입할수록 입장료, 즉 투자금은 올라간다. 반대로 비교적 사업이 불확실한 초기 단계일수록 재개발·재건축이 진행됨에 따라 수익은 극대화된다. 어떤 타이밍에 입장할 것인가는 투자자의 결정에 달려 있다.

  중요한 것은, 투자를 공부해야 한다는 사실이다. 열심히 익히고 배우면 절대 불안하지 않다.

어떤가? 재개발·재건축 투자가 위험하다고 생각했던 편견에 조금이라도 변화가 생겼는가? 누구나 ‘알지 못하는’ 상태에서는 덜컥 두려움부터 갖게 된다. 그러나 제대로 공부하고 하나하나 따져보면 두려움이 기회로 바뀔 수 있다. 기회는 공부하는 자의 것이다.
  

  넷째, 운전면허시험보다 익히기 쉬운 투자다

  이 모든 장점에도 불구하고 재개발·재건축 투자를 망설이게 하는 아주 큰 허들이 떡 버티고 있다. 바로 재개발·재건축 투자가 어렵다는 선입견이다. 조합설립인가·사업시행인가·관리처분인가 같은 생전 듣도 보도 못한 단어들을 접하자마자 엄청난 거부감이 밀려온다. ‘재개발·재건축은 부동산 투자 고수나 도전하는 종목이 아닐까?’ 이런 생각이 절로 들게 마련이다. 실제로 부동산 투자를 꽤 했어도 재개발·재건축 투자는 아예 접근하지 않는 분들이 많다.

  재개발·재건축 투자의 각 과정마다 일어나는 일들을 전부 다 알아야만 투자할 수 있는 것은 절대로 아니다. 물론 10여 개의 용어와 절차를 숙지해야 하지만, 단언컨대 운전면허시험 예상 문제를 푸는 것보다 어렵지 않다. 바꿔 말하면 10여 개의 용어와 절차를 숙지하면 재개발·재건축 투자에 뛰어들 수 있고, 이를 통해 자산을 불릴 수 있다는 말이다.