재개발, 재건축 사업진행절차-10. 사업의 완료절차

 공사가 완료되면 건축물·정비기반시설 등 설치내역서 및 감리의견서를 첨부하여 준공인가를 신청한다. 이를 검토·확인을 한 후 이상이 없으면 준공인가증을 교부한다. 조합은 관리처분계에서 정한 사항을 분양을 받을 자에게 통지하고 대지 또는 건축물의 소유권을 이전(확정)하여야 하며, 지방자치단체의 공부에 고시 후 구청장에게 보고하여야 한다. 소유권이전 고시가 있은 다음 날에 소유권을 취득한다. 이전 고시 후 조합은 해산하여야 한다.

이전고시의 효과

- 대지, 건축물에 대한 권리 확정 : 관리처분계획에 따라 소유권을 이전한 경우 종전의 토지, 건축물에 설정된 지상권·전세권·저당권·임차권·가등기담보권·가압류등 등기된 권리 및 대항력을 갖춘 임차인은 이전받은 대지 또는 건축물에 설정된 것으로 본다.

- 환지 또는 보류지 등으로 간주 : 토지등소유자(분양대상 조합원)에게 분양하는 대지 또는 건축물은 「도시개발법」에 의한 환지로, 보류지와 일반분양 대지 또는 건축물은 「도시개발법」에 의한 보류지 또는 체비지로 본다.

- 다른 등기의 제한 : 이전고시가 있은 날부터 분양등기가 있을 때까지는 저당권 등의 다른 등기를 하지 못한다.

- 청산금의 지급·징수 : 종전소유 토지, 건축물가격과 분양대지, 건축물 가격에 차이가 있는 경우 시행자는 이전고시가 있은 후에 그 차액에 상당하는 금액(청산금)을 분양자에게 징수 또는 지급하여야 한다.

- 이전고시가 되면 위와 같은 효과가 있지만 핵심적인 효과는 다음과 같다. 조합설립인가. 사업시행계획, 관리처분계획의 취소소송이나 무효확인의 소를 구할 수가 없다. 또한 현금청산자 등이 수용재결, 이의재결의 취소도 구할 수가 없다. 조합 입장에서는 이전고시를 통해 정비사업과 관련된 불편한 상황들이 정리되는 것이다. 이전고시는 고시 이전의 사업상 과실로 인해 고시 전단계로 돌이키는 것이 불가능하다.

- 등기절차 : 사업시행자는 이전의 고시가 있은 때에는 지체없이 등기를 촉탁 또는 신청하여야 한다.

- 청산금 소멸시효 : 청산금을 지급받을 권리 또는 이를 징수할 권리는 소유권이전 고시일 다음 날부터 5년간 이를 행사하지 않으면 소멸한다.

- 정비기반시설 및 토지 등의 귀속 : 종래의 정비기반시설은 사업시행자에게 무상양도되고 새로이 설치된 정비기반시설은 국가 또는 자자체에 무상으로 귀속된다.

- 국·공유 재산의 처분 : 정비구역 안의 국·공유 재산은 정비사업의 목적으로 매각하거나 양도한다. 이때 사업시행자 또는 점유자 및 사용자에게 우선으로 매각한다.

- 이러한 과정을 거쳐 정비사업은 완성된다. 정비사업은 위 절차대로 진행되고 재건축사업의 경우에 경우에 안전진단절차가 추가된다. 정비사업이 진행되는 데 평균 10년 이상은 소요된다.

보류지와 체비지

① 보류지

 - 분양대상이 누락, 착오 등의 사유로 인한 관리처분계획의 변경과 소송등의 사유로 향후 추가분양이 예상되는 경우

 - 정비기반시설의 설치로 수용된 자의 우선매수청구권자가 있는 경우

 - 공동주택건립세대수의 1/100 이내의 공동주택

 - 상가 등 부대복리시설 총면적의 1/100 이내의 상가 등 부대복리시설

② 체비지 토지등 소유자의 부동산, 보류지를 제외한 토지 및 건축물은 체비지

 - 「주택공급에 관한 규칙」에 따라 일반에게 분양

- 공동주택세대수나 상가등 면적의 1/100 이내에서 보류지로 지정을 해 둔다. 이는 분양신청 시에는 분양자격이 없었는데 소송으로 분양자격을 취득하는 등 추가 분양대상자가 생기는  경우를 대비하는 것이다.

2021.04.09 - [유용한 정보/부동산관련] - 재개발, 재건축 사업진행절차-9. 일반분양

재개발, 재건축 사업진행절차-9. 일반분양