부동산 하락 신호, 남보다 일찍 알아채려면

 부동산은 장기적으로 보면 계속 상승할 가능성이 커 보이나 항상 오르기만 할 순없다. 과거 사례에서 보았듯이 하락하는 시기는 분명히 있다. 하락하는 시기가 되면 해당 지역 대부분의 아파트가 하락한다. 정도의 차이는 있겠지만 입지가 좋은 곳도 하락을 피할 수 없다. 2009년 이후 서울이 하락하자 강남도 큰 폭으로 하락했다. 길게 놓고 보면 회복했지만 폭락하기 전 고점에 들어간 사람은 지금도 그때의 상처가 아물지 않았다.

상승할 시기를 알 수 있다면 좋겠지만 그것보다 중요한 것은 하락할 시기를 먼저 아는 것이다. 하락에는 신호가 있다. 우리가 무심코 지나쳐서 그렇지 우리에게 시그널을 지속적으로 보내고 있다. 다음의 다것가지를 눈여겨보면 하락 신호를 남보다 일찍 포착할 수 있다.

1. 미분양이 증가하기 시작한다.

입지가 안 좋은 곳에 발생하는 미분양은 흔한 일이니 대수롭지 않게 여길수 있다. 하지만 입지가 좋은 곳임에도 미분양이 발생한다면, 수요대비 공급이 과잉임을 동시에 수요가 절대 부족한 상황이라는 것을 인지해야 한다.

2. 입지가 좋은 곳에도 청약경쟁률이 저조해진다.

미분양이 발생하기 전에 청약경쟁율로 미리 감지해 볼 수 있다. 이비가 좋은 곳은 어지간하면 미분양이 나지 않는다. 그런데 입지가 좋은 곳의 청약 신청자가 적다면, 입지가 안 좋은 곳은 미분양이 발생할 확율이 매우높다. 입지가 좋은 곳은 미분양 여부만이 아니라 경쟁률이 얼마나 높은가를 꼭 확인하자.

3. 성수기임에도 구축 아파트의 거래가 뜸해진다.

 평소 거래가 꾸준하던 구축 아파트가 성수기(10~2월)임에도 거래가 잘 안되고 매물이 쌓여간다면 수요가 매우 부족해진 것이라 볼 수 있다. 세대수가 많은 단지는 전세에서 매매로, 20평대에서 30평대로 이사하는 수요가 늘 있다. 이마저 없다면 부동산 경기가 얼어붙는 것이다. 오랜기간 거래가 안 되면 가격을 내려서라도 팔 수밖에 없다. 따라서 지금 부동산 중개소에 있는 매물들이 언제 나온 것인지, 최근에 가격을 낮췄음에도 안 나가고 있는 건 아닌지 확인하자.

4. 전세가 남아돈다.

 지난달에 나온 전세 매물이 아직도 그대로인 상태에서 새 전세 매물이 쌓여간다면 결코 좋은 소식이아니다. 인근 지역에 입주가 몰려 있다면 구도심에서 새 아파트로 이주하려는 수요가 많기 때문에 전세 매물이 많을 수 밖에 없다. 시세 조정도 불가피하다. 하지만 이것 때문에 부동산 경기가 하락세로 전환되었다고 볼 수는 없다. 만약 인접지역 분양권에 프리미엄이 붙고 있다면 전세 매물이 쌓여도 큰 문제는 없다. 오히려 부동산 경기가 살아 있다는 뜻이다. 문제가 되는 상황은 주위에 공급이 많지 않은데도 전세 매물이 쌓일 때다.

5. 앞으로 예정되어 있는 공급이 많다.

물량앞에 장사 없다는 말이 있다. 분양을 완료하면 2년 내에 입주할 아파트 세대수가 확정된다. 그 지역에 입주물량이 터무니 없이 많은 경우는 일차적으로 그 직역 전세가에 영향을 주고, 미분양이 발생할 소지가 있다면 매매가에도 영향을 준다. 공급이 많다고 항상 문제가 되는 것은 아니므로, 앞의 네 가지 항목을 함께 체크하자.