재개발·재건축의 차이점

① 대상지역   

 재개발사업은 정비기반시설이 열악하고 노후·불량 건축물이 밀집한 지역이며 재건축사업은 정비기반시설이 양호한 지역이다. 정비기반시설이란 도로, 상·하수도,공원,공동구 등을 의미하며,정비기반시설이 양호한 지역과 열악한 지역의 차이로 재개발사업과 재건축사업으로 구분된다. 보통 재개발은 단독주택단지, 개전축은 공동주택(아파트)에 해당된다고 여기기 쉽지만 정확한 답은 아니다. 경우에 따라 단독단지를 재건축으로 진행하는 구역이 있다.(정비기반시설이 양호한 단독주택단지로 연산4, 구서4재건축구역등이 있다)

② 조합설립 동의요건

 재개발사업의 경우 구역 내 전체 토지등소유자 3/4이상 동의와 토지면적 1/2이상 동의로 조합설립 동의요건이 성립된다. 재건축사업의 경우에는 구역의 전체 동 구분소유자의 3/4이상과 토지면적 3/4이상의 동의가 필요하고, 1동은 구분소유자의 과반수 이상의 동의만 받으면(토지면적 조건없음)된다.

재건축의 경우 기존에는 입지가 좋은(학교나 전철역과 인접성, 조망권 등)단지내의 1~2동에서 반대가 많아 재건축 진행에 난항을 겪었으나 법개정으로 1동의 재건축 동의요건이 수차례에 걸쳐 완화되었다.

③ 조합원자격

 조합원 자격은 토지등소유자 중에서 일정 요건에 부합하지 않는 자를 제외하고 주어지는데, 재개발의 경우에는 건축물과 그 부속토지를 모두 소유해야 조합원의 자격에 부합한다.

④ 임대주택의 의무비율

 재건축의 경우에는 임대주택 의무비율이 없고 재개발의 경우에는 도정법상 임대주택 의무비율이 15/100 이하에서 각 시·도 조례로 지정할 수 있데 되어 있다(부산의 경우 5/100이상, 신축세대수가 1,000세대라면 임대주택은 50세대 이상 건설해야 됨). 임대주택의무비율이 없는 지자체도 있다.

※ 임대주택공급비율을 최소5%(서울10%)이상으로 강화(2017.8.2대책)-고시개정이후 최초로 사업시행인가 신청조합부터 적용

⑤ 수익방식

 지분제(부상지분율)와 도급제(3.3㎡당 ooo원)로 구분되는데 요즘에는 거의 도급제의 방식으로 진행한다.

2021.02.02 - [유용한 정보/부동산관련] - 아파트 재건축 연한은 어떻게 될까요?

아파트 재건축 연한은 어떻게 될까요?